ALMI11 — Torre Almirante FII

Recomendação: VENDA · Nota 3,2/10 · Cotação R$ 638,51 · P/VP 0,3117 · DY 12m 6,0%

Análise e recomendação

O ALMI11 distribuiu R$ 2,5185/cota em mai/2026 (doc 1207845, data-com 29/05, pgto 12/06), repetindo o valor de abr/26 — mas muito abaixo do potencial do ativo (pagava R$ 4-5 no 2S25). O mês mais fraco foi mar/26, com apenas R$ 0,296/cota, coerente com o salto de despesas operacionais (+593% em 4 meses). A AGO de 13/05/2026 (doc 1198805) aprovou as contas de 2025 sem mudanças estruturais. Soma-se a isso: cotistas caíram para 1.852 (de 1.886 em dez/25), VP/cota recuou para R$ 2.048,45, contas a receber por aluguéis subiram para R$ 5,08 Mi (de R$ 3,53 Mi no 4T25) e a vacância estrutural de 46% permanece intocada. O P/VP de 0,31 segue como armadilha de valor clássica.

Tese de investimento

ALMI11 é um FII mono-ativo de alto risco com exposição a apenas 40% de copropriedade de um edifício de lajes corporativas no Centro do Rio. A tese de turnaround perdeu força em 2026: o DPS comprimiu para R$ 2,52 (abr/mai/26) — cerca de metade dos R$ 4-5 do 2S25 — depois de quase zerar em mar/26 (R$ 0,296). A vacância estrutural de 46% permanece estagnada há mais de 2 anos, a inadimplência se aprofunda (contas a receber sobem 44% em 4 meses), os cotistas estão em fuga (3 meses seguidos em queda) e o Centro do RJ ainda não demonstrou recuperação concreta apesar do Projeto Reviver Centro. A AGO de 13/05/26 (doc 1198805) limitou-se a aprovar as DFs 2025 sem deliberar sobre reposicionamento.

Para quem é

  • Especuladores apostando em recuperação do Centro RJ (Projeto Reviver Centro) — com tolerância para zerar dividendo por longos períodos
  • Investidores muito arrojados que entendem risco de ficarem presos e do fluxo evaporar
  • Apostadores em eventual redução da vacância de longo prazo (5-10 anos)

Para quem não é

  • Quem busca renda mensal estável (mar/26 caiu a R$ 0,296 e o patamar atual de R$ 2,52 é metade do que pagava antes)
  • Investidores que precisam de liquidez (~R$ 11k/dia é extremo)
  • Perfil conservador ou moderado
  • Quem busca diversificação (mono-ativo de copropriedade parcial)
  • Investidores que não toleram risco de perda significativa

Pontos de atenção e riscos

DPS comprimido em R$ 2,52 — metade do que pagava no 2S25, com mar/26 quase zerando

O fundo distribuiu R$ 2,5185/cota em abr/26 e mai/26 (doc 1207845, data-com 29/05, pgto 12/06), bem abaixo dos R$ 4,80-5,04 do 4T25. O mês mais crítico foi mar/26: apenas R$ 0,29635/cota — quase zero. A oscilação reflete o salto de despesas operacionais (+593% em 4 meses) e a inadimplência de 42%. Atenção à leitura: o 'R$ 0,00 de rendimentos a distribuir' que aparecia no Informe Mensal Estruturado de abr/26 (doc 1187612) é linha de competência/regime de caixa do informe — NÃO significou suspensão da distribuição (o aviso oficial de Rendimentos pagou R$ 2,5185 no mês).

Vacância Estrutural de 46% Estagnada

Os andares 3 a 18 permanecem completamente vagos há mais de 2 anos. A ocupação de 53,2% está estagnada, concentrada nos andares superiores (22 a 36) e térreo. Centro do RJ enfrenta desafios estruturais de longo prazo.

Cotistas em queda há 3 meses consecutivos

1.910 (out/25) → 1.886 (dez/25) → 1.852 (abr/26). Saída líquida de 58 cotistas em 6 meses sinaliza esgotamento do retail. Pessoa física (1.790) ainda concentra a base — fundo segue dependente de pequeno investidor, o que amplifica volatilidade.

Liquidez Muito Baixa ~R$ 247k/mês

Volume mensal típico de R$ 247-309 mil (média diária ~R$ 11-14 mil). Saída em momento de estresse é praticamente impossível sem grande desconto. A compressão do DPS para R$ 2,52 deve pressionar ainda mais a liquidez.

Contas a Receber por Aluguéis subiram para R$ 5,08 Mi

Doc 1187612 (abr/26) registra R$ 5,08 Mi em contas a receber, vs R$ 3,53 Mi no 4T25 (doc 1061277) — alta de 44% em 4 meses. Sintoma direto de inadimplência se aprofundando além dos 42,35% reportados em dezembro.

Despesas operacionais explodiram +593% em 4 meses sem explicação

Relatório mensal BTG confirma a escalada: nov/dez-2025 R$ 122-123k/mês → jan/2026 R$ 402k → fev/2026 R$ 540k → mar/2026 R$ 853k. Aumento de 593% em 4 meses sem comunicado oficial de causa. Explica diretamente o vale de mar/26 (DPS R$ 0,296) e a compressão do provento para R$ 2,52, ameaçando a normalização dos pagamentos enquanto a origem não for esclarecida pelo BTG. Cotistas relatam falta total de transparência sobre o salto.

Novas locações Wilson Sons reduzem vacância projetada para ~40%

Relatório mensal mar/2026 (BTG): Wilson Sons (operadora logística global) assinou 3 andares totalizando ~3.800 m² — 2 andares (2.500 m²) + 1 andar (1.300 m² devolvido em fevereiro e prontamente realocado). Vacância projetada cai de 46,8% para ~40% quando contratos iniciarem. Siqueira Castro Advogados (uma das maiores bancas de advocacia do Brasil) também citada como novo locatário nos andares superiores. Avanço positivo real, mas ainda insuficiente para garantir retomada imediata dos dividendos dada a escalada de despesas.

Risco de venda forçada com deságio — analogia com FPAB11

Cotista experiente alerta para cenário FPAB11: no Fundo Imobiliário Água Branca (680 cotistas), BTG e fundo Safra propuseram venda do imóvel com 38% de deságio sobre valor patrimonial, imposta sobre cotistas minoritários. ALMI11 tem perfil de risco similar: base pequeníssima de 1.852 cotistas (maioria pessoa física), gestão BTG passiva, baixo engajamento (quórum de 0,14% na última AGE) e sem presença institucional relevante para se opor. Risco de proposta de liquidação/alienação parcial desfavorável não pode ser descartado.

AGO 13/05/2026 aprovou DFs 2025 sem mudanças estruturais

A Assembleia Geral Ordinária (doc 1198805, comunicado 1198806) limitou-se a aprovar as demonstrações financeiras auditadas de 2025. Não houve deliberação sobre reposicionamento, troca de gestor de propriedade, recompra de cotas ou liquidação parcial — sinal de inércia na governança.

AGE via Consulta Formal aprova DFs 2025 com quórum de apenas 0,14% — desengajamento extremo dos cotistas

Em 19/05/2026, foi divulgado o resultado de uma AGE via Consulta Formal (doc 1199416), com votação entre 17/04/2026 e 18/05/2026. A aprovação das DFs 2025 saiu com 84,34% favoráveis, 9,04% contra e 6,63% abstenções — mas o quórum foi de apenas 0,14% das cotas emitidas (cerca de 155 de 111.177 cotas votaram). A necessidade de uma Consulta Formal para deliberar o mesmo tema da AGO de 13/05 sugere que a assembleia presencial pode ter sido inconclusiva por falta de quórum. Indicador eloquente de que o cotista médio desistiu do fundo — não vota nem em pauta básica.

Litígio ITBI resolvido a favor do Fundo — Depósito Judicial R$ 2,5M deve retornar

O relatório jurídico de abr/2026 (doc 1200809) confirma vitória definitiva nos dois principais processos de ITBI: (1) Processo 0112716-93.2022.8.19.0001 — STJ negou provimento ao Agravo Interno do Município em 06/04/2026, encerrando definitivamente a execução; o crédito tributário foi desconstituído. (2) Processo 0138283-29.2022.8.19.0001 — Embargos de declaração de ambas as partes negados em 01/04/2026 após apelação do Município ser provida apenas quanto a honorários. Os depósitos judiciais realizados (R$ 2,47 Mi + R$ 44,9 mil) devem ser devolvidos ao Fundo após trânsito em julgado. A reserva de contingência de R$ 48 mil pode ser revertida.

VP/Cota em queda — R$ 2.105 → R$ 2.062 → R$ 2.048

Valor patrimonial perdeu R$ 57/cota em 5 meses. Doc 1187612 reporta VP/cota de R$ 2.048,45 em abr/26. PL caiu de R$ 239 Mi (nov/25) → R$ 229 Mi (dez/25) → R$ 227,7 Mi (abr/26). Trajetória negativa coerente com ajustes a valor justo do imóvel.

Sobre a gestora

Gestão Passiva: O BTG Pactual atua como administrador, mas a gestão é passiva (classificação ANBIMA: Renda Gestão Passiva). A gestão de propriedade é feita pela Cushman & Wakefield, que trabalha a vacância com corretores. A AGO de 13/05/2026 (doc 1198805) aprovou apenas as DFs 2025, sem nenhuma deliberação sobre reposicionamento. O discurso sobre Projeto Reviver Centro permanece sem resultados concretos na ocupação. Rebaixei a nota para 4: a compressão do DPS para R$ 2,52 (com vale de R$ 0,296 em mar/26) acontece sob comando dessa estrutura — não houve nem comunicado proativo explicando o salto de despesas que derrubou o provento.

Conclusão

O ALMI11 apresentou em 2026 uma deterioração material da tese: o DPS desabou para R$ 0,296 em mar/2026 (quase zero, sob o salto de despesas operacionais de +593% em 4 meses) e recuperou apenas para R$ 2,5185/cota em abr e mai/26 (doc 1207845) — cerca de metade dos R$ 4-5 distribuídos no 2S25. Não houve suspensão da distribuição (o 'R$ 0,00 de rendimentos a distribuir' do Informe Mensal Estruturado de abr/26 é linha de competência/regime de caixa, não corte do provento). A AGO de 13/05/2026 (doc 1198805) limitou-se a aprovar as DFs 2025, sem deliberar nada sobre reposicionamento, recompra ou alienação parcial. Cotistas caíram para 1.852 (terceiro mês consecutivo de fuga) e VP/cota recuou para R$ 2.048,45.

Os riscos estruturais permanecem severos e agora confirmados: vacância de 46,80% estagnada (andares 3 a 18 vazios há anos), liquidez extremamente baixa (~R$ 11k/dia), mono-ativo de copropriedade parcial (40%) no Centro do RJ, contas a receber subindo para R$ 5,08 Mi (vs R$ 3,53 Mi no 4T25 — alta de 44% em 4 meses) e depósito judicial de ITBI de R$ 2,47 milhões pendente. O P/VP de 0,33 reflete esses riscos fundamentais, não uma oportunidade de mercado.

A administradora BTG Pactual mantém discurso otimista citando o Projeto Reviver Centro da Prefeitura do RJ, mas os resultados concretos na ocupação são inexistentes — a vacância não se moveu em mais de 2 anos. Os 13 locatários atuais estão concentrados nos andares superiores, e preencher 16 andares inteiros vagos (3 a 18) é um desafio monumental. A nota cai de 4,0 para 3,5 pela compressão e volatilidade extrema do DPS (R$ 0,296 num único mês) e pela inércia da AGO. O veredicto permanece VENDA — a renda do fundo encolheu para metade do patamar do 2S25 e oscila de forma imprevisível.