Responsabilidade Limitada — CNPJ 28.737.771/0001-85, gestão Alianza Gestão de Recursos, administração BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM
Recomendação: COMPRA · Nota 8,0/10 · Cotação R$ 10,38 · P/VP 0,982 · DY 12m 9,49%
O ALZR11 chega a maio/2026 em seu melhor momento operacional da história: 26 imóveis após a 8ª emissão de R$ 447 mi, vacância 0,0%, 93% dos contratos vigentes ainda atípicos, WAULT de 9,1 anos (recorde renovado) e 200.008 cotistas. O fundo negocia próximo ao Valor Patrimonial (P/VP ~0,98) entregando DY recorrente de 9,49% isento. Com Selic em 15,00% iniciando ciclo esperado de queda, há janela para captura de spread + reprecificação patrimonial.
O RG Abr/2026 trouxe duas notícias materialmente positivas: (1) a inadimplência CDB foi resolvida à vista — locatário quitou todos os aluguéis em atraso com juros e multa, mais o aluguel do mês corrente, removendo 3,5% da receita do limbo; e (2) as obrigações futuras (CRIs + aquisições) caíram de 40,1% para 33% do PL após a integralização da 8ª emissão, com caixa total subindo para R$ 414,98 mi. O contra-ponto é o guidance da gestora para o 1S2026, que coloca o floor recorrente em R$ 0,080-0,082/cota/mês — abaixo do DPS atual de R$ 0,0836 — refletindo a diluição temporária com 164 mi de cotas enquanto o caixa da 8ª emissão ainda não foi totalmente alocado. A gestora indica upside via vendas extraordinárias (Santillana: +R$ 0,003/cota/mês por 30 meses + parcelas IPG).
O ponto crítico de governança que impede a nota de 8,5 é a AGE de 12/05/2026: aprovação de até 50% do PL em FIIs do grupo BTG/Alianza (potencial conflito de interesse) + capital autorizado de R$ 10 Bi. Soma-se a aquisição do Oscar Freire Office com contratos TÍPICOS, que quebra o mandato histórico '100% atípicos'. Veredicto COMPRA para investidores que aceitam um fundo em transição mas valorizam previsibilidade dos contratos atípicos longos com locatários AAA (Mercado Livre, Coca-Cola FEMSA, DuPont, Shopee, Fleury, DASA, Bauducco, Scala) e proteção 100% IPCA.
O ALZR11 é um fundo de tijolo defensivo e previsível, construído sobre contratos atípicos de longo prazo com locatários de primeira linha. A combinação de vacância zero, 26 imóveis diversificados, WAULT de 8,9 anos e 100% de reajuste por IPCA o torna alternativa interessante para compor a parcela de renda imobiliária de carteiras buscando proteção inflacionária.
Com a Selic em 15% a.a. iniciando ciclo de queda esperado e o fundo negociando próximo ao seu Valor Patrimonial — abaixo da média histórica de P/VP 1,2x — há janela atrativa para captura de DY corrente de 9,48% + potencial de valorização patrimonial.
Risco governança 2026: a AGE de 12/05 pode flexibilizar limites de conflito de interesse para 50% e dispensar AGE para emissões via capital autorizado R$ 10 Bi. A primeira aquisição típica (Oscar Freire) já quebrou o mandato histórico. O investidor entra hoje sabendo que o fundo está em transição e que a 'pureza' do mandato atípico não é mais garantida.
DPS de R$ 0,0836/cota sustentável no médio prazo — payout 99,2% em abr/26 com superávit leve. Com CDB regularizada e caixa R$ 415 mi, o risco de corte imediato é baixo. Guidance floor R$ 0,080-0,082 sinaliza que com 164 mi cotas o piso recorrente é levemente abaixo do DPS atual — Santillana (+R$ 0,003/cota/mês por 30 meses) e parcelas IPG compensam a diferença.
Pontos de monitoramento: (1) Atento renovado -40% custa R$ 267 mil/mês a partir de jul/26; (2) alocação do caixa R$ 415 mi — quanto mais rápido, mais DPS cresce; (3) reserva de lucros R$ 0,030/cota (era 0,043) — buffer menor exige resultado mais consistente.
Status técnico de caixa: levemente superavitário (abr/26) — reserva sendo reconstruída lentamente.
A Alianza Gestão de Recursos é gestora especializada em real estate institucional, autorizada pela CVM desde 2015. Tem track record consistente no ALZR11 desde o IPO em jan/2018, com foco em contratos atípicos de longo prazo (Built-to-Suit e Sale & Leaseback) e locatários com rating mínimo A- ou faturamento anual acima de R$ 500 milhões.
Destaques recentes: inclusão do ALZR11 no FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index Series (dez/2025), desdobramento de cotas 1:10 (mai/2025) que ampliou a base em +36 mil investidores, conclusão da 8ª emissão (R$ 447 mi, abr/2026), entrada em data centers (Scala/RS e Sky/SP) e diversificação para varejo alimentar (Assaí, Oba).
Ressalva 2026: a AGE de 12/05/2026 sugere flexibilização para até 50% do PL em FIIs do grupo (vs 20% hoje) + capital autorizado R$ 10 Bi sem AGE + Oscar Freire típico (quebra do mandato). A comunidade levanta ressalvas sobre conflito de interesse, comparando ao caso VGHF11. Nota reduzida de 8,5 para 7,5 até desfecho da assembleia.
O ALZR11 chega a maio/2026 no melhor momento operacional da história. Após a conclusão da 8ª emissão de R$ 447 mi, o fundo conta com 26 imóveis amplamente diversificados em 12 setores, vacância física e financeira de 0,0%, prazo médio ponderado dos contratos atípicos de 9,1 anos (recorde renovado) e base de 200.008 cotistas. O RG Abr/26 trouxe dois destaques: (1) inadimplência CDB resolvida à vista — locatário quitou todos os aluguéis em atraso com juros e multa; (2) obrigações futuras caíram de 40,1% para 33% do PL com caixa total de R$ 414,98 mi.
Tecnicamente, a cota negocia próximo do Valor Patrimonial (P/VP ~0,98) entregando DY corrente de 9,49% isento. Em 76% dos pregões desde IPO, ALZR negociou acima do VP — patamar atual é janela de entrada antes da reprecificação esperada com ciclo de queda da Selic. As aquisições recentes Fleury Campinas, CD Shopee Ibitinga e Oscar Freire Office somam R$ 0,015/cota de renda adicional.
Os principais catalisadores positivos são: (i) CDB regularizada + caixa R$ 415 mi para novas aquisições acretivas; (ii) obrigações 33% do PL (era 40%); (iii) WAULT 9,1 anos dando previsibilidade longa; (iv) reajustes anuais 100% IPCA; (v) ciclo esperado de queda da Selic. Os riscos a monitorar: (1) AGE de 12/05/2026 sobre 50% de conflito de interesse — pode reprecificar como VGHF11; (2) guidance floor R$ 0,080-0,082 abaixo do DPS atual (diluição temporária 164 mi cotas); (3) Atento -40% no aluguel a partir de jul/26; (4) Oscar Freire (típico) quebrou mandato '100% atípicos'.
Veredicto COMPRA nota 8,0 — um dos melhores FIIs de tijolo do Brasil. Alocação de 5-10% da carteira como núcleo. Para conservadores, aguardar desfecho da AGE 12/05 (votação encerra 27/05) antes de aumentar posição.