BARI11 — FII VBI Rendimentos Imobiliários I (ex-Barigui Recebíveis)

Liquidado em 09/09/2025 — ativos transferidos para CVBI11 (hoje PCIP11). CNPJ 29.267.567/0001-00 baixado.

Recomendação: LIQUIDADO · Nota 0/10 · Cotação R$ 79,2 · P/VP 0,9277 · DY 12m 12,9%

Análise e recomendação

O BARI11 foi LIQUIDADO em 09/09/2025, após AGE de 15/07/2025 (33,12% dos votos a favor). Toda a carteira de 40 CRIs + 7 FIIs (R$ 410 Mi de PL) foi alienada em 29/08/2025 ao FII VBI CRI (CVBI11) — fundo da mesma gestora Pátria-VBI, hoje renomeado PCIP11 (Pátria Crédito Imobiliário Índice de Preços FII). Cada cotista recebeu 0,8742803 cotas do CVBI (R$ 74,10) + R$ 4,38 em dinheiro, totalizando R$ 78,485/cota de valor de liquidação. O VP/cota na véspera da alienação era R$ 85,37 — diferença de 8,1% reflete o uso do preço de mercado do CVBI (R$ 84,76/cota) na conversão, não do VP do CVBI. Em ~7 anos de operação (dez/2018 a set/2025) o BARI entregou retorno total de +65,7%, contra IFIX +29,5% e CDI bruto +66,3% no mesmo período. Este é um registro histórico — o fundo não existe mais.

Tese de investimento

Esta é uma análise histórica/educacional. O BARI11 foi liquidado em 09/09/2025 e não pode mais ser comprado. A tese aqui é triplo: (1) registrar o histórico para investidores que carregaram o fundo até o fim, (2) documentar a operação de troca de cotas para quem precisa apurar IR no exercício 2025, e (3) orientar quem buscava a estratégia BARI11 hoje para o sucessor natural PCIP11, que absorveu integralmente a carteira de 40 CRIs.

O BARI11 entregou DPS médio de ~R$ 0,90/cota nos últimos 24 meses (DY de 12-15% a.a.) com carteira pulverizada predominantemente IPCA+ — hedge inflacionário real. O retorno total de +65,7% em 7 anos superou o IFIX (+29,5%) e ficou virtualmente empatado com o CDI bruto (+66,3%) — entregou prêmio de risco apertado, mas sem perda real de capital nominal para quem carregou desde o IPO.

Para quem é

  • Este fundo não existe mais — análise apenas histórica/educacional
  • Ex-cotista que carregou até a liquidação: veja a aba 'Conclusão' para o IR 2025
  • Quem busca a mesma estratégia hoje: PCIP11 (ex-CVBI11) absorveu integralmente esta carteira
  • Quem quer entender o caso de consolidação Pátria (BARI + PLCR + CVBI = PCIP11)

Para quem não é

  • Não dá para comprar — cotas extintas em 09/09/2025
  • Quem quer comparar com pares ATIVOS: ver PCIP11, KNCR11, AFHI11, RBRR11, KNIP11
  • Quem precisa de análise sobre a carteira ATUAL da Pátria-VBI: a referência hoje é PCIP11 (R$ 1,58 bi PL)
  • Para tese de papel HG IPCA+ pura, sem ruído de consolidação: KNIP11, KNCR11

Pontos de atenção e riscos

FUNDO LIQUIDADO — não é mais negociável

BARI11 deixou de ser negociado na B3 a partir do fechamento de 22/07/2025. As cotas foram extintas em 09/09/2025 e o CNPJ 29.267.567/0001-00 está em processo de baixa. Não há como comprar BARI11 hoje.

Valor de liquidação 8,1% abaixo do VP da véspera

VP/cota em 28/08/2025 era R$ 85,37; valor entregue foi R$ 78,49/cota. A diferença vem do uso do preço de mercado das cotas CVBI (R$ 84,76) — abaixo do VP do CVBI — para definir a Parcela A. Cotistas que entraram no IPO a R$ 100/cota saíram com prejuízo de capital nominal, compensado pelos ~7 anos de DPS recebidos.

IRRF retido na liquidação para quem não declarou custo

Cotistas que não enviaram a Declaração de Custo Médio de Aquisição (28/07 a 22/08/2025) tiveram como base o preço mínimo histórico do BARI11 — R$ 87,15/cota (corrigido no FR final; um FR inicial mencionou R$ 57,15, depois retificado). O IRRF de 20% sobre eventual ganho de capital foi descontado da Parcela B em dinheiro.

Mesma gestora dos dois lados (potencial conflito)

A Pátria-VBI é gestora tanto do BARI11 quanto do CVBI11 receptor. A operação não passou por laudo independente — o preço dos ativos foi 'pelo valor contabilizado' e a Parcela A foi calibrada para igualar o VP do BARI ao preço de mercado do CVBI. Quórum baixíssimo na AGE (33,12% a favor) indica que a maioria dos cotistas não opinou. Ver aba Relações.

Exposição residual a Virgo Securitizadora

Na carteira final, 9,4% do PL estava em CRIs com a Virgo como securitizadora (governança questionada em 2025). Os CRIs em si seguiram pagando, mas o risco operacional acompanhou a carteira para dentro do CVBI/PCIP11 — quem ficou com cotas PCIP11 herdou essa exposição.

Sustentabilidade dos dividendos

Fundo extinto. Nos últimos 2 meses pré-liquidação (jun-jul/2025), o gestor pagou DPS acima do gerado (payout > 120%) deliberadamente para 'linearizar com o patamar do CVBI' — esgotando a reserva de R$ 0,37 para R$ 0,13/cota. Em ago/2025 o DPS regular foi suspenso para dar lugar à Parcela B em dinheiro da liquidação.

Sobre a gestora

A gestão do BARI11 nasceu com a Barigui em dez/2018 (daí o ticker), migrou para a VBI Real Estate em 2020 e foi consolidada no Pátria Investimentos após a aquisição da VBI pelo grupo. Em dez/2024 a VBI Securities foi formalmente renomeada para Pátria - VBI Securities Ltda. (CNPJ 17.054.901/0001-69). É hoje uma das maiores plataformas de FIIs do Brasil. A decisão de liquidar o BARI e consolidar no CVBI (depois PCIP) foi anunciada em jun/2025 dentro de uma estratégia mais ampla de consolidação dos FIIs de papel da casa — o mesmo movimento absorveu PLCR11 no CVBI/PCIP11 e RVBI11/HGFF11/BPFF11 no PSEC11.

Conclusão

O BARI11 foi LIQUIDADO em 09/09/2025, encerrando um ciclo de quase 7 anos como FII de CRIs com gestão ativa. Da Barigui original (dez/2018) à VBI (2020) e ao Pátria (2022-2024), o fundo entregou retorno total de +65,7%, superando o IFIX (+29,5%) e ficando virtualmente empatado com o CDI bruto (+66,3%) no mesmo período.

A liquidação fez parte de um movimento maior de consolidação dos FIIs Pátria. Junto com o PLCR11, o BARI alimentou o CVBI11 — que em 24/09/2025 foi renomeado para PCIP11 (Pátria Crédito Imobiliário Índice de Preços FII). O PCIP11 hoje tem R$ 1,58 bi de PL, 107 CRIs em 14 segmentos e DPS de R$ 0,85-0,89/cota — é o sucessor natural para quem buscava a tese BARI11.

A carteira final do BARI11 (40 CRIs + 7 FIIs satélite) tinha 80% indexada ao IPCA+, taxa MTM média de 17,2% a.a., duration 3,2 anos e LTV médio de 60% na pulverizada. Pulverização extrema (HHI 0,026) com 1.582 contratos ativos. Inadimplência 90+ dias de 6%. Concentração geográfica em SP (41,9%), DF (21,2%), PR/RS (~9% cada). Tudo isso passou intacto para o PCIP11.

O Valor de Liquidação foi de R$ 78,485/cota: R$ 74,10 em cotas CVBI11 (fator 0,8742803 ao preço de R$ 84,76/cota) + R$ 4,38 em dinheiro. O VP do BARI na véspera era R$ 85,37 — diferença de 8,1% pelo uso do preço de mercado do CVBI, não do seu VP. Cotistas que entraram no IPO a R$ 100/cota saíram com pequena perda de capital nominal, mais que compensada pelos ~7 anos de DPS recebidos.