BLMG11 — Bluemacaw FII

Antigo Bluemacaw Logística FII — renomeado em jan/2026 após reposicionamento estratégico (CNPJ 34.081.637/0001-71)

Recomendação: NEUTRO COM RISCO ALTO · Nota 5,0/10 · Cotação R$ 31,1 · P/VP 0,6648 · DY 12m 13,7%

Análise e recomendação

O BLMG11 é um fundo em profunda transformação: começou em 2020 como FII de logística com R$ 380 Mi de PL, sofreu eventos sucessivos (saída da Baker Hughes em Jandira, sociedade desfeita com Oaktree, encerramento do CRI), vendeu seus principais ativos ao GGRC11 e renomeou-se em jan/2026 para refletir o novo mandato multiestratégia. O P/VP de 0,69 oferece desconto de 31% e o DY de 13,7% é competitivo, mas o investidor precisa entender que está comprando uma tese em construção. A recompra autorizada de até 10% das cotas é catalisador relevante. Prejuízo contábil de R$ 95 Mi em 2025 exige atenção redobrada.

Tese de investimento

BLMG11 é um case de turnaround em fase final: o fundo passou por reestruturação completa entre 2023-2026, vendeu seus principais ativos logísticos, quitou toda a alavancagem e renomeou-se para refletir o novo mandato multiestratégia. O desconto de 31% sobre VP e o DY de 13,7% atraem investidores de valor, mas a tese atual depende crucialmente da capacidade do gestor de reciclar os recursos da venda do GGRC11 em ativos com cap rate >10%. A recompra autorizada de até 10% das cotas é catalisador relevante para reduzir o desconto. Quem entra hoje aposta em uma história nova — não compre pensando em recuperar o histórico do IPO.

Para quem é

  • Investidores de deep value que aceitam comprar fundo em transformação
  • Perfil arrojado com tolerância a volatilidade e ausência de mandato cristalino
  • Quem tem horizonte de 2-3 anos e aposta na execução do gestor
  • Investidores que valorizam recompra acretiva e balanço sem alavancagem

Para quem não é

  • Conservadores que não toleram prejuízo contábil de R$ 95 Mi e PL em queda
  • Investidores que precisam de tese clara e mandato cristalino
  • Quem busca previsibilidade de DPS — fundo passou por 4 reduções desde 2023
  • Perfil que não aceita concentração de 43% em um único FII (Zagros)

Pontos de atenção e riscos

Contraprestação GGRC11 acaba em out/2027

BLMG11 recebe R$ 350 mil/mês do GGRC11 até 31/out/2027 (R$ 8,4 mi totais). Após, perda equivalente a R$ 0,075/cota/mês — pressão direta sobre DPS atual de R$ 0,40/cota se nada mudar.

PL caiu 27,8% em 2025 (R$ 303 → 219 mi)

Patrimônio líquido reduziu R$ 84,4 mi em 2025 — combinação de ajuste a valor justo da SPE (-R$ 132 mi) e reciclagem de portfólio. Variação reflete mudança contábil agressiva, não saída de caixa equivalente.

Prejuízo contábil de R$ 95 Mi em 2025

As demonstrações financeiras auditadas (PwC, abr/2026) mostram prejuízo líquido de R$ 95 Mi em 2025, principalmente devido ao 'Resultado com SPEs' negativo em R$ 132 Mi (reavaliação contábil dos ativos remanescentes em SPE) e ao 'Resultado com propriedades para investimento' de -R$ 11,8 Mi. Os prejuízos acumulados saltaram de R$ 106 Mi para R$ 219 Mi. Embora não afete distribuição (que segue regime de caixa), reflete a desvalorização patrimonial real dos ativos imobiliários.

PL despencou 42% em 12 meses

O Patrimônio Líquido caiu de R$ 333 Mi (set/25) para R$ 220 Mi (mar/26) — queda de 34% em 6 meses. Houve a venda do Triple A e Cabreúva ao GGRC11 (R$ 125 Mi pagos em cotas do GGRC11) e reavaliações negativas. Investidor que entrou via emissões anteriores experimentou diluição patrimonial relevante.

Tese em construção — sem mandato claro

Após renomeação em jan/2026 (deixou de ser 'Logística'), o fundo busca novo posicionamento. A carteira atual mistura cotas de outros FIIs (Zagros R$ 95 Mi, Onda R$ 7,5 Mi), uma SPE (BM Salvador, R$ 73 Mi) e um imóvel para renda (R$ 38 Mi). Em jan/26 o gestor sinalizou que 'estamos avançando em negociações para a aquisição de novos ativos, com estruturas de pagamento combinando cotas e caixa'. Não há clareza sobre qual será o mandato dominante.

Programa de recompra autorizado (Catalisador)

Em fev/2026 foi aprovado programa de recompra de até 467.454 cotas (10% do total), vigente entre 05/03/2026 e 18/02/2027, a preço inferior ao VP. Com cota a 0,69× VP e VP de R$ 47,23, a recompra a preços de mercado pode ser fortemente acretiva. Endereça parcialmente o desconto persistente sobre VP.

Sustentabilidade dos dividendos

O DPS de R$ 0,40/cota é sustentado pelo resultado caixa corrente — fundo distribui em regime de caixa em torno de 100% do que gera mensalmente. Após a quitação do CRI (jun/25), as receitas financeiras e os dividendos das cotas FIIs (Zagros + Onda) mais a receita de locação do BM Salvador cobrem confortavelmente a distribuição.

O risco estrutural é a dependência das receitas do Zagros: ~38% da receita mensal vem de dividendos do Zagros FII. Qualquer redução do DPS do Zagros impactaria diretamente o BLMG11.

Status técnico de caixa: estável — payout 100% sobre resultado caixa, sem queima.

Sobre a gestora

A BlueMacaw nasceu em 2019 a partir de spin-off da Blackstone, fundada por Marcelo Fedak (ex-head de Real Estate da Blackstone para América Latina). Em 2020 fez parceria estratégica com a XP. Apesar da equipe sênior experiente, a gestão do BLMG11 enfrentou eventos consecutivos negativos: rescisão da Baker Hughes em Jandira (2023), desfazimento da sociedade com Oaktree (2024-2025) e venda em valor abaixo do potencial. A reciclagem ao GGRC11 em set/2025 finalmente estancou a sangria, mas a TIR desde IPO está em -8,4% a.a. contra +8,7% se mantida no patrimônio teórico.

Conclusão

O BLMG11 é um caso clássico de turnaround de FII em fase final. O fundo nasceu em 2020 como FII de logística, captou R$ 380 Mi em 6 emissões, viveu 5 anos turbulentos e em 2026 emerge completamente diferente: renomeado, sem alavancagem, com mandato ampliado para multiestratégia e PL reduzido para R$ 220 Mi.

A trajetória didática mostra como a sequência de eventos negativos pode destruir valor: rescisão da Baker Hughes em Jandira (2023), parceria mal-sucedida com Oaktree (2022-2025), liquidação forçada de portfólio em mercado fraco (2024-2025) e prejuízo contábil de R$ 95 Mi em 2025. Quem entrou no IPO a R$ 100 e mantém posição experimentou TIR de -8,4% a.a.

Por outro lado, a posição atual oferece características interessantes: balanço sem alavancagem, DPS estabilizado em R$ 0,40/cota (DY 13,7%), P/VP de 0,69 e programa de recompra de até 10% das cotas autorizado. A queda projetada da Selic (Focus: 11% em 12 meses) também favorece a tese.

O grande risco é que a tese atual está sendo reconstruída em tempo real — não há mandato setorial claro, há concentração de 43% do PL em cotas do Zagros FII e o gestor sinalizou intenção de novas aquisições sem detalhes. O investidor que entrar hoje precisa entender que está apostando em uma história nova.