(Monoativo Av. Rio Branco, 174 - Centro, Rio de Janeiro)
Recomendação: VENDA · Nota 1,8/10 · Cotação R$ 950,0 · P/VP 0,9577 · DY 12m 0,0%
O FAMB11 é um dos casos mais dramáticos do universo de FIIs brasileiros. Trata-se de um fundo monoativo que detém 100% do Edifício Almirante Barroso, prédio corporativo histórico na Av. Rio Branco, 174 (Centro do Rio de Janeiro), com 54.144 m² de ABL. Entre 2003 e 2020, o fundo funcionou como renda estável locada integralmente à Caixa Econômica Federal (CEF). Em 2020 a CEF consignou as chaves em juízo e saiu, e o imóvel opera desde então com vacância entre 95% e 98%.
Em nov/2024 o fundo recebeu R$ 163 milhões de acordo judicial com a CEF, que viraram um rendimento extraordinário de R$ 1.001,60/cota em dez/2024 e uma amortização de R$ 200/cota em abril/2025. A partir de 2025 o ativo foi reavaliado pela Cushman & Wakefield de R$ 223 Mi para R$ 118,9 Mi (queda de 46% no ano), a administração passou do BTG Pactual para a Actual DTVM e a gestão virou a Áfira. Em ago/2025 foi protocolado projeto de conversão para uso misto (residencial + comercial) na Prefeitura do Rio — é esse o veredicto final da tese. Hoje o fundo não paga dividendos, a taxa de administração segue em R$ 35 mil/mês mesmo com receita mínima, e a cota negocia acima do VP. A tese é binária: ou a conversão é aprovada e destrava valor, ou o ativo continua sangrando caixa indefinidamente.
A tese do FAMB11 hoje é binária e altamente especulativa. Não há mais tese de renda: o fundo não paga dividendos, tem 95% de vacância e o aluguel captado mal cobre as despesas fixas do edifício. A única narrativa que justifica posição é a de destravamento de valor via conversão para uso misto (residencial + comercial), protocolada na Prefeitura do Rio em ago/2025.
Os cotistas que aceitam essa tese precisam acreditar que: (i) a Prefeitura do Rio aprovará a mudança de zoneamento; (ii) haverá CAPEX disponível/emissão nova para financiar a reforma completa; (iii) a demanda por unidades residenciais no Centro do Rio é real; e (iv) a Áfira/Actual têm capacidade técnica para entregar a reconversão. A contrapartida é o risco de que nenhuma dessas premissas se confirme, cenário em que o imóvel será provavelmente alienado com novo desconto sobre o VP atual.
A Áfira Gestão de Recursos (CNPJ 21.143.1.8/5500-00, Rua Visconde de Pirajá, 414, Ipanema) assumiu a gestão do FAMB11 em 2025, junto com a mudança do administrador para a Actual DTVM (Belo Horizonte/MG). É uma gestora pequena sem histórico significativo de FIIs listados, o que é um fator de incerteza em um momento em que o fundo precisa executar um projeto complexo de reconversão imobiliária.
A administração do BTG Pactual durou 22 anos (desde 2003) até ser destituída em assembleia de fev/2025. A saída do BTG ocorreu em meio à crise de vacância e frustração dos cotistas com o desempenho pós-CEF. A Actual DTVM é autorizada pela CVM desde dez/2023 (ato declaratório 21.509), também é uma administradora nova, sem larga escala em FIIs de tijolo.
O FAMB11 é um dos casos mais instrutivos do mercado brasileiro de FIIs sobre o que acontece quando um fundo monoativo perde seu locatário âncora. Durante 17 anos (2003-2020), foi uma das teses de renda corporativa mais previsíveis da bolsa, com a CEF pagando aluguel ajustado pelo IGP-M em um prédio icônico do Centro do Rio. Entre 2016 e 2025, porém, o imóvel perdeu ~79% de valor de mercado (R$ 573,9 mi → R$ 118,9 mi) e a ocupação desabou de 100% para 5%. O acordo judicial de R$ 163 mi com a CEF em nov/2024 foi uma tábua de salvação pontual, mas não estrutural: o caixa recebido foi quase integralmente distribuído aos cotistas via rendimento extraordinário (R$ 1.001,61 em dez/2024) e amortização (R$ 200 em abr/2025).
O diagnóstico atual é severo: imóvel com 95% de vacância (enfatizado no relatório do auditor BGM), contratos remanescentes todos com vencimento em até 3 meses, inadimplência de 11,82%, receita mensal insuficiente para cobrir IPTU+condomínio+manutenção+seguros, taxa de administração de R$ 35 mil/mês que pesa fortemente sobre a receita, e zero distribuição de dividendos em 2026. A reavaliação da Cushman & Wakefield em jan/2026 usou premissas agressivas (taxa de desconto 11,5%, cap rate 10%, 11 anos de fluxo), o que já incorpora expectativa realista do avaliador de longo período até o imóvel retomar geração de caixa.
A única tese que justifica posição hoje é a aposta binária na conversão para uso misto (residencial + comercial) protocolada na Prefeitura do Rio em 26/08/2025. Essa conversão exigiria: (i) aprovação regulatória; (ii) CAPEX elevado de reforma (provavelmente nova emissão); (iii) demanda por unidades residenciais no Centro do Rio, historicamente fraca; e (iv) execução técnica por gestora pequena sem histórico. Como a cota negocia a P/VP 1,08 sobre VP já deteriorado, o mercado está precificando sucesso moderado dessa reconversão — cenários adversos implicariam nova rodada de perdas. Para investidores de renda, o FAMB11 saiu do radar há anos. Para investidores de special situations, é uma opção de alto risco com upside assimétrico se o projeto de conversão vingar, mas com probabilidade razoável de armadilha de valor adicional.