GARE11 — Guardian Real Estate

(ex-GALG11 — Guardian Logística)

Recomendação: COMPRA · Nota 7,8/10 · Cotação R$ 8,32 · P/VP 0,8776 · DY 12m 12,07%

Análise e recomendação

O GARE11 é hoje um tijolo híbrido maduro (R$ 2,74 Bi de PL, 446 mil cotistas) com fundamentos que pouquíssimos FIIs do mercado entregam simultaneamente: 100% de ocupação desde o IPO, 94% dos contratos atípicos (multa de rescisão integral), WAULT de 10,2 anos e 11 inquilinos majoritariamente AAA. A 7ª emissão (R$ 1,27 Bi) reciclou capital para portfólio mais diverso e levou a alavancagem líquida para -13% — colchão de caixa cobre INTEGRALMENTE os R$ 830 Mi de obrigações de CRIs até 2043. Cotação R$ 8.25, P/VP 0.87 (~13% de desconto), DY 12.1%, guidance renovado para R$ 0,083–0,090/cota nos 12 meses de 2026. Monitorar Carrefour (37% receita) e renovação BAT (set/2027, 21%).

Tese de investimento

GARE11 é hoje o FII tijolo híbrido de maior maturidade do mercado brasileiro em sua categoria: 33 imóveis em 13 estados, 11 inquilinos majoritariamente AAA, 94% dos contratos atípicos com multa integral, WAULT de 10,2 anos. A Guardian Gestora entregou TIR de 25% nas vendas históricas e mantém 100% de ocupação desde o IPO em 2020. Cotação R$ 8.25, P/VP 0.87 (~13% desconto), DY 12.1% — guidance 2026 renovado em R$ 0,083–0,090/cota. Principais monitoramentos: concentração Carrefour (37%) e renovação BAT (set/2027, 21%).

Para quem é

  • Investidor de renda mensal estável com horizonte ≥ 5 anos
  • Perfil moderado que valoriza previsibilidade contratual
  • Quem busca qualidade de crédito do locatário (investment grade)
  • Quem aprecia gestão ativa comprovada em reciclagem de portfólio
  • Investidor que entende FII de tijolo híbrido e quer diversificação por tipologia em um único veículo

Para quem não é

  • Quem não tolera exposição relevante ao varejo alimentar (61% da receita)
  • Investidor que rejeita concentração em um único locatário — Carrefour 37%
  • Perfil arrojado que busca DPS crescente — guidance é de estabilidade
  • Quem não acompanha vencimentos de contrato — BAT em set/2027 exige monitoramento
  • Investidor ultra-conservador que prefere RF pura (CDB, NTN-B)

Pontos de atenção e riscos

GPA em Recuperação Extrajudicial

Em 10/03/2026 o Grupo Pão de Açúcar (PCAR3) protocolou recuperação extrajudicial de R$ 4,5 Bi (dívidas não-operacionais) e fechou acordo com credores em 06/05/2026. O GARE11 tem ~14% da receita em 7 contratos com o GPA. A Guardian Gestora declarou via fato relevante que os aluguéis seguem sendo pagos sem inadimplência e que o processo envolve apenas dívidas financeiras. Mesmo assim, é o principal monitoramento de curto prazo.

Concentração Carrefour/Atacadão (37%)

15 lojas Atacadão/Carrefour respondem por 37% da receita do fundo (fev/2026). Rating AAA (S&P) mitiga risco de inadimplência, mas a concentração em um único locatário continua sendo o maior fator de risco estrutural do GARE11. Vencimento dos contratos em dez/2037 (atípicos, multa integral).

Vencimento contrato BAT em set/2027

O complexo industrial BAT em Cachoeirinha/RS (79.984 m² ABL, 21% da receita) tem contrato vencendo em set/2027. É o maior ativo individual do fundo. A Guardian sinaliza intenção de renovar ou reciclar (TIR histórica de 25% em vendas). Risco mitigado pelo terreno de 501 mil m² (potencial de redesenvolvimento), mas o investidor precisa acompanhar de perto os próximos 12 meses.

Pipeline da 7ª emissão ainda parcialmente em TVM

Dos R$ 1,27 Bi captados na 7ª emissão (dez/25), apenas R$ 230 Mi já estão em imóveis adquiridos. R$ 446 Mi seguem em "ponte" como TVMs/operações compromissadas aguardando conclusão de 5-6 aquisições mapeadas (Direito de Preferência, CADE, diligência). Gestão indica visibilidade ao longo do 2T2026. Enquanto isso, parte do PL gera renda fixa (não imobiliária) — leva tempo até a "máquina" rodar 100%.

Sustentabilidade dos dividendos

O DPS de R$ 0,083/cota é sustentável no longo prazo. Nos últimos 12 meses, lucro de caixa de R$ 172.5 mi cobriu integralmente a distribuição de R$ 170.4 mi (payout 99%), com sobra que vai para reserva. Em jan-fev/2026 o resultado por cota subiu para R$ 0,084–0,085 com o reconhecimento das receitas de Confins e MRV, sinalizando que há espaço para distribuição extraordinária ou aumento gradual conforme o pipeline em TVM se converte em imóveis.

Sobre a gestora

Gestora independente fundada em 2020 por Gustavo Asdourian e sócios com background forte em crédito estruturado e setor imobiliário. AuM de R$ 9,3 Bi distribuídos entre 35 veículos (2 FIIs listados — GARE11 e GAME11, 19 FIDCs, 1 FIM, 1 previdência). Track record do GARE11: 100% ocupação desde IPO, zero inadimplência, TIR de 25% nas vendas (mais notável: venda de 10 imóveis para XPRI em out/2025 com lucro bruto de R$ 145 Mi). 7ª emissão captou recorde de R$ 1,27 Bi em dez/2025. Crescimento de 440% no PL em 5 anos (R$ 500 Mi → R$ 2,74 Bi) e da base de cotistas de 2.500 → 470 mil (top-1 em ganho de investidores no IFIX desde dez/2022).

Conclusão

O GARE11 chega a maio/2026 em sua melhor versão histórica: PL de R$ 2.74 Bi, alavancagem líquida -13% (caixa+TVMs cobrem 100% das obrigações de CRI até 2043), 33 imóveis em 13 estados, 11 inquilinos investment grade, 100% de ocupação desde o IPO, WAULT 10,2 anos. A 7ª emissão recorde de R$ 1,27 Bi (dez/2025) financiou a entrada em Minas Gerais (Confins logístico + MRV corporativo) e a estrutura via 5 FIIs subsidiários (Annecy 59, Artemis 2022, Artemis 2025, Prime Log, Guardian Corporate) trouxe nível de governança e segregação patrimonial digno de fundos grandes.

A cotação atual de R$ 8.25 (P/VP 0.87) reflete prêmio de risco específico (Carrefour 37%, BAT 2027, GPA em RE) que não está totalmente justificado pelos fundamentos do fundo. Nosso preço justo de R$ 9.48 (faixa R$ 8.72–10.24) sugere upside de 14.9% no horizonte médio. O DY de 12% está acima da mediana dos pares (9,2%) e o spread de 4,3% sobre a NTN-B 2035 é generoso para um fundo com WAULT acima de 10 anos.

A tese central é simples: contratos atípicos de longa duração com locatários AAA, em portfólio diversificado por tipologia e geografia, gerido por casa com TIR histórica de 25% em reciclagem. O cotista paga 87% do VP e recebe 12% de DY isento de IR — combinação que se beneficia tanto da queda de Selic (reprecificação P/VP) quanto do passar do tempo (reajustes IPCA acumulando no aluguel).