GGRC11 — Zagros Renda Imobiliária FII

Antigo GGR Covepi Renda FII — renomeado em 19/03/2026 (nome de pregão passou de FII GGRCOVEP para FII GGR ZAG). Ticker GGRC11 mantido. CNPJ 26.614.291/0001-00

Recomendação: ACUMULAR · Nota 7,4/10 · Cotação R$ 10,09 · P/VP 0,9106 · DY 12m 11,68%

Análise e recomendação

O GGRC11 (Zagros Renda Imobiliária) entrega no Relatório Gerencial de abr/2026 mais um mês de DPS R$ 0,10 (13º mês consecutivo), DY 11,68% a.a. e ocupação de 99,81%. A 11ª emissão avança: 1º Período encerrado com R$ 352,58 Mi captados, e o fundo concretizou a aquisição do Braspark Garuva B+C (R$ 192,3 Mi, cap rate 10,20%) via compensação de créditos. Compromisso firmado para Garuva A + CD3 Camaçari (R$ 165 Mi, cap rate médio 9,54%). Cotação subiu para R$ 10,27 (P/VP 0,93), reduzindo o desconto, mas ainda preservando margem de segurança. Selic em 14,50% (-25bps em abr/26) e GGRC11 agora elegível como garantia na B3 — sinais de liquidez e qualidade institucional.

Tese de investimento

O GGRC11 (renomeado para Zagros Renda Imobiliária) é um FII logístico/industrial diversificado com 36 imóveis em 12 estados, ocupação de 99,81% e 41 inquilinos. A gestora Zagros Capital entrega dividendos consistentes de R$ 0,10/cota/mês há 13 meses (DY 11,68%), com guidance mantido para 2026. O P/VP de 0,93 oferece 7% de desconto sobre o VP, e a 11ª emissão em curso (1º Período concluído em R$ 352,58 Mi de R$ 1,0 Bi alvo) financia novas aquisições estratégicas: Braspark Garuva B+C já concluído (R$ 192,3 Mi, cap rate 10,20%) e compromissos para Garuva A + CD3 Camaçari (R$ 165 Mi, cap rate médio 9,54%). O início do ciclo de queda da Selic (-25bps em abr/26 → 14,50%) favorece reprecificação no médio prazo. Inclusão na lista de FIIs elegíveis como garantia na B3 reforça maturidade institucional. Macro logístico positivo: vacância do mercado caiu para 5,62% no 1T26 (C&W), vs 7,00% no 4T25 (Colliers), reduzindo risco de re-locação dos contratos próximos. Principal monitoramento: WAULT 4,06 anos com 39% da receita vencendo em 2026-2027.

Para quem é

  • Investidores que buscam renda mensal de R$ 0,10/cota com DY acima de 11%
  • Perfil moderado que valoriza diversificação de locatários e geográfica
  • Quem busca exposição logística HG com desconto sobre VP
  • Investidores que apreciam transparência e gestão ativa (Zagros Capital)
  • Quem aposta em queda de Selic e reprecificação dos FIIs descontados

Para quem não é

  • Quem busca WAULT muito longo (>10 anos)
  • Investidores que rejeitam exposição a locatários em recuperação judicial (Americanas + Covolan = 15,6% receita)
  • Perfil ultra-conservador que busca apenas RF pura
  • Quem prefere fundos sem alavancagem via CRIs
  • Quem evita FIIs com emissão em curso (risco de pressão técnica no preço durante a oferta)

Pontos de atenção e riscos

11ª emissão em curso — 2º Período até 29/05

1º Período encerrado em 30/04 com 31,34 milhões de cotas subscritas (R$ 352,58 Mi). Direito de Preferência (28/04) absorveu 670 mil cotas (R$ 7,54 Mi). O 2º Período começou em 04/05 com encerramento previsto para 29/05. Preço R$ 11,22 + CUD R$ 0,03 = R$ 11,25 (alinhado ao VP de dez/25, evitando diluição). Cotação atual R$ 10,27 < preço de emissão — risco moderado de baixa adesão no 2º Período, mas execução parcial já garante recursos para Braspark + Garuva A + CD3 Camaçari.

WAULT 4,06 anos com 39% da receita vencendo até 2027

WAULT estável em 4,06 anos. Conforme cronograma divulgado em abr/26: 15% da receita vence em 2026 (Renault dez/2026 = 10,84%, Green House fev/2027 = 1,25%, Moinho Iguaçu jun/2027), 24% em 2027 e 12% em 2028. Aquisições BTS (Braspark 12 anos, vencimento set/2033) ajudam a estender o prazo médio mas não eliminam o risco de renegociação dos contratos mais relevantes em 2026-2027.

Alavancagem CRIs R$ 265,27 Mi (11,2% PL)

Saldo de obrigações por securitização ligeiramente em queda vs mar/26 (R$ 269,6 Mi → R$ 265,3 Mi). Taxas elevadas: IPCA+6,5% a IPCA+9,5% + 100% CDI. Pico de amortização em 2027 (R$ 59 Mi). 11ª emissão também direciona recursos para reduzir alavancagem.

Covolan em recuperação judicial (1,8% da receita atual)

Em abr/26 a Covolan caiu para 1,8% da receita imobiliária (era 4,5%) após desinvestimento parcial. O fundo celebrou escritura definitiva de venda com constituição de garantias reais sobre os imóveis para o saldo remanescente. Recebimento parcelado 2026-2031, lucro estimado de R$ 21 Mi (~R$ 0,098/cota). PDD de R$ 2,49 Mi mantida.

Caixa pressionado em abr/26 (consumo R$ 2,63 Mi)

Resultado gerado abr/26 = R$ 18,80 Mi vs distribuição R$ 21,42 Mi = consumo de R$ 2,63 Mi (vs equilíbrio em mar/26 e geração de caixa em jan/26). Receita de locação caiu para R$ 19,43 Mi (vs R$ 19,58 Mi em mar e R$ 19,78 Mi em fev), refletindo desinvestimento Covolan e absorção de novas aquisições ainda incompleta. Padrão deve persistir até 2S26 quando aquisições do Garuva + Camaçari completem ramp-up.

Limitação de voto: 10% cotas em matérias sensíveis (AGE 2025/26)

Cotistas relatam no Clube FII que uma AGE aprovou limitação do exercício de voto a no máximo 10% das cotas em 'matérias sensíveis'. A medida reduz o poder dos minoritários em deliberações estratégicas (ex.: emissões, mudanças de regulamento). Informação proveniente de comentários da comunidade em abr/2026 — aguarda confirmação em ata de assembleia ou fato relevante oficial. Risco moderado de governança em fundo com gestão ativa e emissões recorrentes.

Sustentabilidade dos dividendos

Sustentabilidade em vigilância tática: resultado mensal de R$ 18-21 Mi cobre a distribuição (R$ 21,4 Mi = R$ 0,10/cota) com folga estreita. Abril/2026 consumiu R$ 2,63 Mi de reserva (queda de receita de locação para R$ 19,43 Mi vs R$ 19,58 Mi em mar). Sem sinal de pressão sobre o DPS em 12 meses — gestor mantém guidance e novas aquisições agregam receita no 2S26 (cap rate 9,5-10,2%). Eventual extraordinária por reciclagem (Covolan) é catalisador adicional.

Sobre a gestora

Gestão ativa comprovada pela Zagros Capital, com 9 anos de track record no GGRC11: 36 ativos em 12 estados, reciclagem eficiente (TIR de 16,94% na venda do CD Campinas), crescimento de 74% no PL em 2025, e transparência exemplar (relatórios detalhados, vídeos mensais, perguntas e respostas). Em 2026 a casa marca novo ciclo: renomeou-se de 'GGR Covepi Renda' para 'Zagros Renda Imobiliária', lançou 11ª emissão (até R$ 1,0 Bi) e fechou aquisição de R$ 192,3 Mi em Braspark Garuva (cap rate 10,2%). Equipe sênior: Pedro van den Berg (CEO/Diretor de Gestão) e Diego Rodrigues (Engenharia e Novos Negócios).

Conclusão

O GGRC11 (Zagros Renda Imobiliária FII) consolida sua posição como um dos maiores e mais bem geridos FIIs logísticos/industriais do Brasil. O Relatório Gerencial de abr/2026 confirma a execução da estratégia anunciada: a aquisição Braspark Galpões B+C foi concluída em 30/04 por R$ 192,3 Mi (cap rate 10,20% a.a., com expansão contratada para 61.686 m² de ABL), o 1º Período da 11ª emissão captou R$ 352,58 milhões, e os compromissos para Garuva A + CD3 Camaçari (R$ 165 Mi) avançam.

A reciclagem de portfólio segue ativa: venda definitiva do ativo Covolan (com garantias reais) reduziu a exposição àquele locatário de 4,5% para 1,8% da receita. O fundo passou a integrar a lista preliminar de FIIs elegíveis como garantia na B3, evidenciando atributos de liquidez (ADTV R$ 9,65 Mi/dia em abr/26) e resiliência operacional. O início do ciclo de queda da Selic (-25 bps em abr/26 → 14,50%) reforça o cenário para reprecificação dos FIIs descontados.

Para 2026, o guidance de R$ 0,10/cota/mês (DY 11,68%) está sustentável apesar do consumo de R$ 2,63 Mi de caixa em abr/26 — receita das aquisições Braspark + Garuva A + CD3 começam a entrar no 2S26. O P/VP de 0,93 ainda oferece margem de segurança e o spread de 385 bps sobre a NTN-B torna o fundo atrativo para investidores de renda. Principais monitoramentos: vencimento Renault Quatro Barras (dez/2026, 10,84% receita), absorção do 2º Período da 11ª emissão (até 29/05) e ramp-up das novas aquisições.