MFII11 — Mérito Realty / Marca Livus / MCMV
Recomendação: MANTER · Nota 5,2/10 · Cotação R$ 53,99 · P/VP 0,5678 · DY 12m 19,47%
O MFII11 chega a 22/05/2026 com P/VP de 0,56 (desconto recorde de 31,5%), DPS cortado para R$ 0,91 em abril (-14,2% vs março, menor desde jul/2023) e cotação -19,6% YTD. O DY de 19,47% parece atraente, mas reflete preço deprimido e dividendo em trajetória de queda — anualizando os R$ 0,91, chega-se a R$ 10,92/ano, 17% abaixo do guidance de R$ 13,15 que a própria gestora havia projetado.
O primeiro gatilho da reanálise é a ATA da AGO MCEM11 divulgada hoje (22/05/2026, doc 1201743): 84,77% dos cotistas votaram CONTRA a aprovação das demonstrações financeiras de 2025 do fundo de cemitérios, mesmo sem ressalva do auditor independente e sem justificativa fundamentada. O MFII11 detém 22,75% do PL (≈R$ 149,9 Mi) em cotas MCEM11 — provavelmente votou a favor (15,23%) e ficou isolado contra a maioria. Nova assembleia será convocada.
Na sequência, às 20:10 do mesmo dia, veio o edital de AGE MCEM11 (doc 1201756): a Mérito DTVM convoca votação para 08/06/2026 sobre o tombamento COMPULSÓRIO de 100% das cotas do mercado organizado de bolsa B3 para o mercado organizado de balcão B3 — junto com nova rodada de aprovação das DFs 2025 reprovadas. Tombamento para balcão significa queda drástica de liquidez: a posição de R$ 149,9 Mi do MFII11 deixa de ter formador de mercado e book de ofertas contínuo, dificultando severamente qualquer estratégia de desinvestimento. A alienação parcial de R$ 45,5 Mi feita em nov/2025 pode ter sido a última janela líquida — o restante fica preso em balcão de baixa rotatividade, ampliando o risco de impairment.
O quadro consolidado é desafiador: MCEM11 já tinha suspenso dividendos (atraso da Prefeitura de SP na cobrança da taxa de manutenção, retomada só em 2027), e agora soma crise de governança aberta + perda de liquidez programada. Do lado operacional, o core MCMV segue bem: 34 ativos, VGV R$ 1,136 Bi, nova aquisição em Sapopemba (184 unidades, R$ 45 Mi VGV) e +312,5% desde IPO (160% do CDI). Mas o ruído da posição não-core domina o curto prazo.
Decisão: MANTER com nota 5,2 (de 5,5). Quem já tem posição pode aguardar o desfecho da AGE de 08/06/2026 e a próxima rodada de aprovação das DFs antes de novos aportes. Quem não tem, melhor olhar pares menos contaminados (TGAR11, HOSI11) até a poeira baixar.
Atualização 28/05/2026: três novos documentos confirmam o agravamento do caso. (1) Nova convocação de AGE MCEM11 (doc 1204082) reagenda o tombamento para 08/06/2026 e separa formalmente a votação do tombamento das DFs 2025 — agora o tombamento pode ser aprovado de forma independente, mesmo que as DFs sejam rejeitadas de novo. (2) Nova convocação de AGO MCEM11 (doc 1204098) reagenda a segunda tentativa de aprovação das DFs 2025 para 26/06/2026 (voto até 25/06). (3) O Anúncio de Encerramento da 8ª emissão MCEM11 (doc 1205933) revela um boicote massivo do mercado: das 470.000 cotas ofertadas a R$ 65 (R$ 30,5 Mi possíveis), apenas 42.064 foram subscritas (8,95%, R$ 2,73 Mi captados), com somente 2 investidores compradores (1 fundo de investimentos e 1 PJ) e zero pessoas naturais, estrangeiros, previdência ou seguradoras. O MFII11, como maior cotista com interesse estratégico, é o suspeito provável de ser um dos 2 compradores — o que aprofunda ainda mais a exposição não-core às vésperas do tombamento. O resultado é o sinal mais claro até aqui do isolamento institucional da gestão e do pessimismo do mercado.