Em LIQUIDAÇÃO efetiva — venda dos imóveis ao HGLG11 (CSHG Logística) por R$ 354,9 mi concluída em 04/05/2026. Última negociação ocorreu em 11/05/2026 (cotas bloqueadas). Cronograma confirmado (Rel.Gerencial abr/26): entrega das 2,13 mi cotas HGLG11 aos cotistas em 03/07/2026; pagamento parcela em dinheiro em 07/07/2026; janela para informar custo médio à Vórtx vai de 12/05 a 11/06/2026. RMG 6 meses + tail de ganho de capital. Gestora: Pátria-VBI Asset Management.
Recomendação: MANTER · Nota 6,2/10 · Cotação R$ 64,15 · P/VP 0,7196 · DY 12m 10,3%
O PATL11 está em fase final de liquidação confirmada: o Relatório Gerencial de abril/2026 confirmou a conclusão da venda dos 4 imóveis ao HGLG11 (CSHG Logística) em 04/05/2026 por R$ 354,9 milhões (capex final R$ 1,1 mi vs R$ 4,2 mi estimados), com pagamento via 2.130.508 cotas HGLG11.
O cronograma agora tem datas exatas: 11/05/2026 foi o último pregão (encerrado), 12/05 a 11/06/2026 = janela para informar custo médio à Vórtx, 30/06 = divulgação do valor da amortização parcial, 03/07/2026 = entrega das cotas HGLG11 e 07/07/2026 = pagamento da parcela em dinheiro. O fundo deve reter ~R$ 33,1 mi para IRRF (premissa conservadora: menor preço histórico R$ 40,02 + 100% dos cotistas sem custo médio informado).
A R$ 66,30/cota (cota de mercado em 30/04, P/VP 0,74), o desconto vs cota patrimonial estimada pós-recebimento das cotas HGLG (R$ 73,19/cota segundo a tabela do próprio gestor) sugere upside de ~10% na liquidação. Mas há 3 ressalvas: (i) cotas HGLG11 são entregues a preço de mercado HGLG na data — não pelo valor patrimonial — então o resultado final depende da cotação HGLG em julho; (ii) há RMG de 6 meses (PATL desembolsa ~R$ 372 mil/mês ao HGLG se houver vacância/inadimplência), que pode comer parte do valor remanescente; (iii) o cotista vai sair com cotas HGLG11 + caixa — não com dinheiro limpo.
O PATL11 deixou de ser uma tese de investimento de longo prazo e virou uma arbitragem de evento de saída com cronograma já publicado. Entre 03 e 07 de julho de 2026, o cotista vai converter sua participação no PATL11 em cotas do HGLG11 + caixa remanescente. A aposta é simples: o valor patrimonial estimado pós-recebimento das cotas HGLG é R$ 73,19/cota segundo o próprio gestor — acima da cotação de fechamento de R$ 66,30 (cota mercado), gerando spread teórico de ~10%.
Riscos do caminho: (i) cotas HGLG11 são entregues ao preço de mercado HGLG na data, não ao valor patrimonial — se HGLG cair de maio a julho, o valor entregue cai; (ii) reserva de R$ 33,1 mi para IRRF (premissa conservadora) reduz o que sobra para o cotista; (iii) RMG faz PATL desembolsar ~R$ 372 mil/mês ao HGLG durante 6 meses (já abatido das contas); (iv) prazo: ~50 dias entre fim do pregão (11/05) e amortização (03-07/07).
O dividendo recorrente encerrou em 11/05/2026 com o pagamento do R$ 0,57/cota referente ao resultado de abril/2026. Os números do Relatório Gerencial mostram um fundo ainda sustentável até o último mês: receita R$ 0,72/cota, resultado distribuível R$ 0,62/cota, distribuição R$ 0,57/cota (payout 92% do resultado). Acumulado 2026 (4 meses): receita R$ 14,16 mi, resultado distribuível R$ 11,19 mi, distribuído R$ 11,38 mi (payout 102% — usou pequena reserva). A partir de agora não há mais distribuição mensal — qualquer caixa remanescente do PATL vai para a amortização final em julho/2026.
O PATL11 nasceu sob gestão da Pátria Investimentos Ltda. em jul/2020 (IPO de R$ 499 mi), depois passou para a VBI Real Estate Gestão de Carteiras (mudança de pregão para 'PATLOGIS' em abr/2024), e desde 2024 está sob a Pátria-VBI Asset Management Ltda. — joint venture criada pela aquisição da VBI pelo Pátria.
A Pátria-VBI hoje é uma das maiores gestoras de FIIs do Brasil, com mais de R$ 80 bi sob gestão e portfólio que inclui HGLG11 (logística), LVBI11 (logística), RBRY11 (papel), PCIP11 (papel), VCJR11 (papel), RBRL11 (renda urbana), PSEC11 (papel) e outros. A própria liquidação do PATL11 em favor do HGLG11 é parte de uma estratégia de consolidação que pretende criar o maior FII logístico do Brasil — favorável aos cotistas porque elimina sobreposição, ganha escala e reduz overhead.
A administração permaneceu com a Vórtx DTVM ao longo de todo o ciclo. Auditor: Grant Thornton. Sem ressalvas materiais nas demonstrações 2025.
O PATL11 não é mais um FII de tijolo; é uma tese de evento de saída com cronograma final publicado. O Relatório Gerencial de abril/2026 (ID 1189509) confirma que (i) a venda dos 4 imóveis ao HGLG11 foi efetivada em 04/05/2026 por R$ 354,9 mi com capex final menor que o estimado; (ii) último DPS mensal de R$ 0,57/cota foi pago em 11/05/2026, mesma data do último pregão; (iii) cronograma de amortização tem datas exatas: 11/06 (prazo de custo médio), 30/06 (divulgação), 03/07 (entrega cotas HGLG) e 07/07 (parcela em dinheiro).
O cotista que comprou PATL11 a R$ 66,30 (cota mercado 30/04) e segura até a amortização vai receber cotas HGLG11 + parcela em dinheiro com valor estimado de R$ 70-74/cota (cota patrimonial pós-HGLG = R$ 73,19 segundo o próprio gestor) — spread de ~10% em 60 dias. Variáveis críticas: preço de mercado HGLG na entrega (03/07) e IRRF efetivo (R$ 0 a R$ 6,63/cota dependendo se informou custo médio).
Quem já era cotista PATL11 precisa fazer DUAS coisas até 11/06/2026: (1) decidir se ainda quer ser HGLG11 — esse é o destino, sem volta; (2) obrigatoriamente informar o custo médio de aquisição à Vórtx via plataforma Cuore — quem não informa pode ter IRRF calculado pelo MENOR preço histórico (R$ 40,02), gerando R$ 6,63/cota retidos mesmo se o cotista comprou acima de R$ 73 (e portanto não teve ganho de capital real).