FII REC Renda Imobiliária - Responsabilidade Limitada (ex-UBS BR Office)
Recomendação: MANTER · Nota 5,6/10 · Cotação R$ 35,91 · P/VP 0,4001 · DY 12m 12,73%
O RECT11 negocia a 57% do valor patrimonial (P/VP 0,43) e paga DY de 13,7% ao ano. À primeira vista parece barganha. Mas o desconto reflete três pressões reais:
O fundo está em fase de desalavancagem ativa: vendeu 4 ativos (Cidade Matarazzo, Av. Europa, Canopus parcial, Parque Ana Costa parcial) e usa o caixa para amortizar CRIs. Em paralelo, o consultor REC retém 100% da própria taxa até jun/2026, gerando ~R$ 0,07/cota extra. O DPS de R$ 0,45 é sustentável até jun/26 enquanto vier essa retenção; depois disso, depende de novas vendas e queda da vacância.
Adequado a investidor experiente que aceite risco de execução. Não é fundo de viúva.
O RECT11 é um caso de recuperação possível em desconto profundo. Com P/VP de 0,43, o mercado precifica como se metade do portfólio fosse virar pó. Não é o cenário mais provável.
O fundo é dono de 7 lajes corporativas premium (4 AAA/AA, 84 mil m²) em São Paulo, Rio, Brasília e Curitiba. Tem inquilinos sólidos (Telefônica, Elo, Corteva, Amil, TCS, Bichara). E está executando um plano de saída claro: vendeu 4 ativos em 2025, renegociou CRI Barra, suspendeu a própria taxa de consultoria.
O risco é de execução: se a vacância em Alphaville persistir (33% atualmente), se o IPCA subir de novo (a dívida é indexada), ou se a CVM punir a distribuição abaixo de 95%, o cenário fica feio. Para quem topa esses riscos e tem horizonte 24+ meses, a relação risco/retorno está descontada.
O DPS de R$ 0,45 inclui dois efeitos não-recorrentes: (1) a retenção de 100% da taxa do consultor REC (~R$ 0,07/cota até jun/26) e (2) o lucro de R$ 21 mi da venda da Cidade Matarazzo em out/25. Quando esses efeitos saírem, o DPS estrutural cai para ~R$ 0,36-0,38. Caixa líquido cobre ~9 meses no ritmo atual.
A REC Gestão atua como consultora de investimentos do RECT11 (administração é da BRL Trust DTVM). É boutique especializada em FIIs, com R$ 3,5 bi sob gestão. Como sinal de comprometimento, a REC suspendeu 100% da própria remuneração (consultoria 1% a.a./PL, ~R$ 7,7 mi/ano) entre mai/2025 e jun/2026 — o caixa retido vai para amortizar CRIs.
O ponto fraco: a gestão de portfólio nos últimos anos foi pressionada — vacância oscilando, vendas a valores próximos do laudo (sem prêmio), DPS em queda. Em compensação, executou 4 vendas em 2025-26 conforme plano e renegociou com sucesso o CRI Barra (carência de 12 meses).
O RECT11 é um caso de desconto profundo justificado por riscos reais, não uma armadilha clássica. P/VP de 0,43 e DY de 13,7% capturam corretamente o pacote de problemas: dívida pesada, vacância em regiões cíclicas, histórico de cortes de DPS e fragilidade regulatória.
O que torna o caso interessante é o plano de saída claro: 4 vendas executadas em 2025 (R$ 90 mi só na Cidade Matarazzo), retenção da taxa do consultor, renegociação do CRI Barra e contratação de formador de mercado. O gestor está agindo, não esperando o mercado salvar.
Mas há um relógio rodando: o DPS de R$ 0,45 contém ~R$ 0,07 não-recorrente da taxa retida, que vai embora em jul/26. Sem nova venda ou renegociação do CRI Evolution, o nível estrutural é R$ 0,36-0,38 — o que já está no preço.
Para investidor experiente com horizonte 24+ meses e tolerância a volatilidade, a relação risco/retorno é defensável. Para o resto, é melhor olhar de longe.