Quais são os principais riscos do RNGO11?

Os pontos de atenção do Rio Negro FII incluem: Superlógica devolve andar — saída no 2S/2026; Vacância de 31,26% na Torre Demini — consolidada cai para 17,83% após AUTRON; Nova locação AUTRON reduz vacância para 17,83% — Torre Padauiri a ~7,65%; Histórico de queda do DPS — recuperação ainda recente.

Para quem o RNGO11 é indicado?

O RNGO11 é indicado para: Investidor que busca yield acima de Selic com prêmio descontado: DY 11,2% sobre cota descontada (P/VP 0,62) Quem aceita exposição concentrada em escritórios B/C de Alphaville: 100% do PL em 1 imóvel Quem valoriza estrutura limpa (sem CRI, sem SPE, sem alavancagem): simplicidade reduz risco operacional Quem está disposto a pagar…

RNGO11 — Rio Negro FII

Rio Negro Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada (CNPJ 15.006.286/0001-90). Antigo "FII Rio Negro", renomeado em jun/2025 por adaptação à Resolução CVM 175.

Recomendação: MANTER · Nota 5,7/10 · Cotação R$ 51,11 · P/VP 0,6117 · DY 12m 11,16%

Análise e recomendação

O RNGO11 é um monoativo de lajes corporativas em Alphaville sob gestão da Rio Bravo desde 2016. Após sofrer com vacância e corte de DPS de R$ 0,40 para R$ 0,29 entre ago/2025 e dez/2025, o fundo recuperou DPS para R$ 0,48 em jan/2026 (+26% vs 2025) puxado pelo cronograma 100% concluído de revisionais e renovatórias com reajuste médio de 10%. Em mai/2026, nova locação AUTRON (678 m² Padauiri, 96 meses, IPCA) derruba a vacância consolidada de 19,58% para 17,83% — Padauiri vai para ~7,65% (bem abaixo de Alphaville, em 28-33%). O P/VP de 0,62 oferece desconto de 38% e o DY anualizado em 11,2% bate Selic + spread de escritórios B/C. Ponto de atenção: a Superlógica ainda notificou rescisão de andar inteiro com saída no 2S/2026, adicionando pressão à Torre Demini (31,26% de vacância). Para investidor que aceita escritório B/C com risco de execução de relocação.

Tese de investimento

Monoativo de lajes corporativas em Alphaville sob gestão Rio Bravo, com taxa de administração baixíssima (0,2% a.a.), sem alavancagem e sem complexidade. A tese atual é de recuperação do DPS após corte de 2025, ancorada em renovatórias com +10% concluídas em fev/2026. P/VP de 0,62 oferece desconto de 38% e DY de 11,2% paga prêmio sobre Selic.

Para quem é

- Investidor que busca yield acima de Selic com prêmio descontado: DY 11,2% sobre cota descontada (P/VP 0,62)
- Quem aceita exposição concentrada em escritórios B/C de Alphaville: 100% do PL em 1 imóvel
- Quem valoriza estrutura limpa (sem CRI, sem SPE, sem alavancagem): simplicidade reduz risco operacional
- Quem está disposto a pagar barato pela recuperação operacional: renovatórias +10% sinalizam catalisador

Para quem não é

- Quem busca DPS estável e previsível: histórico mostra que DPS oscila com ciclos de vacância — saiu de R$ 0,55 (2017) → R$ 0,29 (2025) → R$ 0,48 (2026)
- Quem precisa de diversificação: monoativo único, sem hedge geográfico nem setorial
- Quem teme risco de inquilino-âncora: saída anunciada da Superlógica é teste imediato da capacidade comercial
- Iniciante em FIIs: exige acompanhamento de relatórios trimestrais e calendário de vencimentos

Pontos de atenção e riscos

Superlógica devolve andar — saída no 2S/2026

A Superlógica notificou o fundo da devolução do andar atualmente ocupado, com aplicação de multa de 3 aluguéis. A locatária demonstrou interesse em permanecer em área menor (339 m²), mas sem garantia. Risco direto à Torre Demini (já com 31,26% de vacância).

Vacância de 31,26% na Torre Demini — consolidada cai para 17,83% após AUTRON

Torre Demini fechou fev/2026 com 5.552 m² vagos (31,26%), acima da média de Alphaville (33% no 1T26). A Torre Padauiri agora opera com ~7,65% de vacância após a nova locação AUTRON (mai/2026, 678 m²) — bem abaixo da região. A vacância consolidada do fundo recuou de 19,58% para 17,83% (edifícios + lojas com 0% vagos).

Nova locação AUTRON reduz vacância para 17,83% — Torre Padauiri a ~7,65%

Em 27/mai/2026 o fundo assinou contrato com a AUTRON AUTOMAÇÃO INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA (30+ anos de história no ramo de automação industrial) para locação de 678,18 m² no Conjunto 91 da Torre Padauiri por 96 meses (mai/2026 a mai/2034) indexado ao IPCA. A modalidade core & shell não exige investimento adicional do fundo. Vacância física consolidada cai de 19,58% para 17,83%; Padauiri passa de 11,47% para ~7,65%. Impacto positivo no resultado de +R$ 0,01/cota/mês após carências/concessões. Rescisão antecipada exige 4 meses de aviso + devolução proporcional de carências/descontos.

Histórico de queda do DPS — recuperação ainda recente

DPS caiu de R$ 0,55-0,60/mês em 2017 para R$ 0,29/mês em ago-dez/2025. Recuperou para R$ 0,48/mês a partir de jan/2026 (+26%) puxado pelas renovatórias, mas a tendência decadal mostra fragilidade frente a ciclos de vacância. Investidor precisa precificar volatilidade do DPS.

WALE curto (2,98 anos) com 30% vencendo em 2026

30% dos contratos vencem em 2026 e 24% em 2027 — pressão concentrada de renovação no curto prazo. A boa notícia é que o cronograma 1S/2026 foi concluído 100% com reajuste médio de +10% e renovação por 60 meses. Mas as próximas janelas exigem execução contínua para evitar nova queda de DPS.

Renovatórias 1S/2026 concluídas com +10% (Catalisador)

Em fev/2026 a gestão concluiu 100% do cronograma de revisionais e renovatórias com reajuste médio de 10% e renovação de contratos por 60 meses. Esse evento já está embutido no DPS recuperado de R$ 0,48 e dá visibilidade de receita mais alta no horizonte 2026-2031.

Sem alavancagem, sem CRI — fundo limpo

RNGO11 é monoativo direto, sem dívida, sem CRI, sem SPE complexa. PL 100% no Edifício Rio Negro (R$ 219,9 mi) + caixa R$ 3,5 mi. Estrutura simples reduz risco de governança e exposição a contraparte.

Sustentabilidade dos dividendos

O DPS atual de R$ 0,48 está acima do sustentável de longo prazo (R$ 0,345 baseado no resultado caixa real 2025). A diferença está sendo coberta pelas renovatórias +10% executadas em fev/2026, que ainda não refletem 12 meses inteiros de receita majorada. O caixa líquido de R$ 3,5 mi cobre ~98 meses ao ritmo atual de queima (R$ 35 mil/mês). Risco principal: saída da Superlógica sem permanência completa em 2S/2026 pode quebrar essa equação.

Sobre a gestora

A Rio Bravo Investimentos é uma das gestoras mais tradicionais do mercado brasileiro de FIIs, com mais de 24 anos de atuação. Administra dezenas de FIIs (RBVA11, RCRB11, RBRS11, TRBL11, RBFM11, RBHY11, RBHG11, etc.) cobrindo todos os segmentos. Sob sua gestão (desde nov/2016), o RNGO11 navegou ciclos de vacância e Covid mantendo o ativo único — Edifício Rio Negro em Alphaville — sem alavancar, sem emitir cotas e sem promover transformações de portfólio agressivas. Performance desde IPO: +88% vs +212% do CDI (gap natural de monoativo de escritórios numa década difícil para o segmento), mas +45,82% nos últimos 12 meses contra 25,32% do IFIX, mostrando que a recuperação está em curso.

Conclusão

O RNGO11 é uma tese de recuperação operacional descontada. Fundo monoativo de lajes corporativas em Alphaville sob gestão Rio Bravo desde 2016, sem alavancagem e com taxa de administração de apenas 0,2% a.a. — uma das mais baixas do mercado.

O DPS recuperou para R$ 0,48/mês em jan/2026 (+26% vs 2025) puxado pelo cronograma 1S/2026 de revisionais e renovatórias concluído 100% com reajuste médio de +10%. Esse evento sustenta o novo patamar por 60 meses (prazo das renovações). Em mai/2026, a nova locação AUTRON (678 m² no Padauiri, 96 meses, IPCA) reduz a vacância consolidada de 19,58% para 17,83% e leva a Torre Padauiri para ~7,65% — impacto adicional de +R$ 0,01/cota.

O risco principal é a saída anunciada da Superlógica no 2S/2026, que pode adicionar pressão à Torre Demini (já com 31,26% de vacância). A locatária está em negociação para permanecer em área menor, mas sem garantia.

Com P/VP de 0,62 (38% de desconto) e DY de 11,2%, o RNGO11 oferece relação risco-retorno interessante para investidor com horizonte 12-24 meses, alinhado com o ciclo de queda da Selic projetado pelo Focus.