Sale-leaseback diversificado com opção de recompra
Recomendação: COMPRA · Nota 7,6/10 · Cotação R$ 96,58 · P/VP 0,7669 · DY 12m 12,45%
O RZAT11 é um caso atípico no universo de FIIs: comprou 10 imóveis a 61% de desconto sobre o valor de mercado via sale-leaseback, locou de volta com taxa contratual média de IPCA + 10% a.a. e ainda mantém opção de recompra exercível pelo locatário. Em abr/2026 distribuiu R$ 1,40/cota (DY 12m de 12,5%) — o maior valor dos últimos quatro anos, impulsionado pelo distrato da Aliança Agrícola e pelos R$ 0,70/cota em sobras acumuladas.
Há duas vendas anunciadas em abr/26 que ainda não aconteceram (R$ 53 mi com C.Vale + R$ 16,5 mi com Rede Monte Carlo Rio Claro = R$ 69,5 mi, ou ~R$ 16,4/cota): se concretizadas, devem gerar distribuições extraordinárias relevantes. O preço fecha em R$ 99,08 com P/VP de 0,97 — descontado do VP oficial e ainda mais do VP atualizado (R$ 125,93). Os principais riscos são concentração no inquilino Cidade Imperial (37% do PL), vencimentos curtos (Splice em 2 anos, contratos de 2-10 anos) e taxa de performance que come ~30% das sobras a cada virada de semestre.
O RZAT11 é uma aposta no sale-leaseback como classe de ativo: o fundo compra imóveis de empresas que querem desmobilizar capital, com desconto de até 50% sobre o valor de mercado, e re-aluga ao mesmo locatário com taxa IPCA+9-14%. A combinação desconto de aquisição + indexação real + opção de recompra é o que diferencia o fundo de FIIs convencionais.
A tese funciona em três frentes: (1) Renda corrente alta — DY de 12,5% com 100% indexação a IPCA; (2) Proteção patrimonial — em caso de inadimplência, o fundo recupera o imóvel e pode vendê-lo a valor de mercado, embolsando o desconto histórico; (3) Ganhos extraordinários por recompra — quando o locatário recompra o imóvel antes do prazo, paga multa de 10-20% sobre o valor de aquisição, gerando distribuição extraordinária ao cotista. Em fev/2026 isso ficou claro com o distrato da Aliança.
A cervejaria Cidade Imperial (Frutal-MG) responde por ~37% do valor de mercado dos imóveis (R$ 617 mi de R$ 1,04 bi). É a 4ª maior do segmento de cerveja, mas qualquer evento adverso (perda de market share, dificuldade financeira) impacta o fundo desproporcionalmente. Sem rating, sem garantia adicional listada além do depósito de R$ 18 mi.
O contrato com a Splice Indústria (Votorantim-SP, R$ 70 mi de mercado, 7% do portfólio) tem prazo remanescente de apenas 2 anos. Se a Splice não exercer a opção de recompra nem renovar, o fundo precisa vender ou re-locar o ativo, com risco de período de vacância e/ou desconto.
A gestora cobra 20% sobre o que excede IPCA + 5% a.a.. Em jun/25 a taxa de performance foi de R$ 1,33 mi e em dez/24 de R$ 2,03 mi — esses meses tipicamente terminam com sobras acumuladas perto de zero. É um custo recorrente que reduz a previsibilidade de extraordinárias.
Como praticamente toda receita de aluguel é indexada a IPCA, meses com inflação baixa (ou negativa) reduzem o resultado distribuível. A gestão usa retenção em sobras (R$ 0,70/cota em fev/26) para suavizar, mas em ciclo prolongado de IPCA baixo o DPS pode regredir para a faixa R$ 0,90-0,95.
O distrato com Aliança Agrícola foi formalizado em fev/26 e a venda do imóvel para a C.Vale (R$ 53 mi) foi anunciada em abr/26, mas a operação aguarda due diligence técnica e jurídica. Se a venda não se concretizar, o fundo pode ter R$ 35 mi imobilizado em ativo logístico vazio em Porto dos Gaúchos-MT.
O imóvel Cidade Imperial (maior do portfólio) está marcado como "N/A" em garantia locatícia no relatório — só o depósito de R$ 18 mi (3% do valor de mercado). Comfrio Logística e Andorinha Transportes contam com seguro locatício, que tem cobertura limitada. Em caso de inadimplência prolongada, o fundo depende de retomada do imóvel.
O DPS é sustentável no patamar de R$ 0,95-1,10/mês via aluguéis IPCA+10% dos 9 imóveis ocupados. As sobras acumuladas (R$ 0,70/cota em fev/26) servem de buffer para meses de IPCA fraco. A queima esporádica nos semestres de pagamento de performance (jun e dez) é compensada pelas sobras nos demais.
A Riza Asset (ex-Riza Capital) é uma gestora independente focada em crédito imobiliário, sale-leaseback e estratégias estruturadas. O RZAT11 é o principal fundo de tijolo da casa e adota uma estratégia única: comprar imóveis com desconto via sale-leaseback. A casa tem track record sólido em RZAG11 (CRA), RZAK11 (CRI), RZTR11 (terras agrícolas) e RZLC11 (logística).
Em RZAT11 a gestão demonstra disciplina: três recompras antecipadas executadas com ganho extraordinário, distrato negociado com Aliança Agrícola (R$ 1,79 mi de caução apropriado + R$ 13,29 mi de indenização ainda não contabilizada), e duas novas vendas anunciadas em abr/26.
O RZAT11 é um fundo de tijolo atípico que vale a pena entender: estratégia única de sale-leaseback com 10 imóveis comprados a 61% de desconto sobre o valor de mercado, todos locados de volta com taxa contratual média de IPCA + 10%. O portfolio aparenta diversificação (10 imóveis, 9 inquilinos, 6 estados, 7 setores) mas concentra ~60% do PL imobiliário em um único locatário (Cervejaria Cidade Imperial).
Em abr/2026, o fundo distribuiu R$ 1,40/cota — o maior valor em 4 anos — refletindo o resultado de fev/26 (R$ 1,54/cota gerado) reforçado pelo distrato com Aliança Agrícola. Em 09/04/2026 o fundo anunciou duas vendas (C.Vale R$ 53 mi e Rede Monte Carlo Rio Claro R$ 16,5 mi) que podem destravar R$ 16,4/cota em extraordinárias nos próximos 6-12 meses se concretizadas.
O patamar sustentável de DPS é R$ 0,95-1,10/mês via aluguéis IPCA+, o que dá DY de 12,5% sobre o preço atual (R$ 99,08). Em juros reais, o RZAT11 oferece spread positivo sobre Selic. O preço justo modelado é R$ 110 (faixa R$ 102-118), com upside de ~11% mesmo no cenário-base e até 19% no cenário com vendas concretizadas.