RZZR11 — Raizz Renda Logística FII
ex-BRLA11 (BRL Prop II) — renomeado em set/2024
Recomendação: ACUMULAR · Nota 7,0/10 · Cotação R$ 132,1 · P/VP 0,7499 · DY 12m 11,13%
Análise e recomendação
O RZZR11 é um FII de logística especializada em cold chain (galpões refrigerados e frigorificados) com portfólio premium 100% BTS atípico, vacância zero e WAULT de 8,8 anos. A tese só melhorou: a Nave 2 do ZF Log em Itajaí foi entregue no prazo (portfólio passou de 10 para 11 imóveis, 188 mil m²), o DPS subiu para R$ 1,225 (+5,33%) e a liquidez deu um salto relevante: volume médio de 12 meses já em R$ 1,1 milhão/mês (era ~R$ 40k/dia). A estrutura segue sólida: taxa de administração de apenas 0,25% a.a. e P/VP de 0,75x com desconto de 25% sobre o valor patrimonial. A concentração em Aurora caiu de 44% para 21% da receita com a entrada de novos ativos. Permanece o obstáculo: o fundo é restrito a Investidor Qualificado, com 524 cotistas. Para quem tem acesso e horizonte longo, é um ativo de renda previsível e crescente, com DY de ~11,1%.
Pontos de atenção e riscos
Restrito a Investidor Qualificado
O fundo é direcionado exclusivamente a Investidor Qualificado (mínimo R$ 1 milhão investido ou certificação CVM). Não é acessível a pessoa física comum, o que limita demanda secundária e ajuda a manter o desconto sobre VP persistente.Liquidez ainda baixa, mas em forte melhora
O volume médio dos últimos 12 meses subiu para R$ 1,1 milhão/mês (em dez/25 foram R$ 742 mil), contra ~R$ 26k a R$ 53k/dia da análise anterior. A base de cotistas cresceu de 449 para 524. Ainda assim, ordens grandes podem mover o preço e o spread bid-ask permanece relevante. Quem precisa de saída urgente deve esperar descontos.Concentração em ZF Log (25%) e Aurora (21%)
Após a entrega da Nave 2 de Itajaí, a ZF Log passou a 25% da receita e a Aurora caiu de 44% para 21% — uma melhora importante de diversificação. A EmergentCold (ex-COMFRIO) responde por 20% e a Seara/JBS por 15%. A concentração nos quatro maiores ainda é elevada (~81%), mas mais distribuída do que antes. Mitigante: todos os contratos são atípicos BTS de longo prazo.COMFRIO renomeada para EmergentCold
A operadora dos CDs do MT (Lucas do Rio Verde + Cuiabá) passou a se chamar EmergentCold após a aquisição da COMFRIO por grupo americano de cold chain. Em tese reforça o crédito do locatário, mas vale acompanhar eventuais mudanças contratuais ou de estratégia operacional sob o novo controle.Histórico de listagem curto (RZZR11 desde fev/2024)
Embora o fundo exista desde 2020 (como BRLA11), o ticker RZZR11 só circula desde fev/2024 pós-fusão. Histórico de preços limitado dificulta análise técnica de longo prazo.DPS crescente e consistente em 2025
O DPS subiu de forma contínua ao longo de 2025: R$ 1,163 (jan) → R$ 1,205 (ago-nov) → R$ 1,225 (dez/25, +5,33% no ano) — reflexo do reajuste inflacionário dos contratos atípicos e da entrada de novas receitas. Trajetória de crescimento real consistente.Vacância zero e portfólio expandido
Todos os 11 imóveis 100% locados (188.527 m² de ABL, 8 locatários distintos), com WAULT de 8,8 anos. Vacância física e financeira ambas em 0%. A Nave 2 do ZF Log foi entregue no prazo e já está em plena operação.PL e base de cotistas crescendo
O patrimônio líquido subiu ~18%, de R$ 826 milhões para R$ 979 milhões, e a base de cotistas cresceu de 449 para 524. Sinais de amadurecimento e maior atratividade do fundo no mercado.
Sobre a gestora
A Raizz Capital é uma consultoria/gestora imobiliária baseada em Belo Horizonte com presença também no Espírito Santo, especializada em logística refrigerada e frigorificada (food logistics e cold chain). É um nicho diferenciado e com demanda crescente impulsionada por rastreabilidade, expansão da exportação de proteínas brasileiras e e-commerce de alimentos. A administração do fundo é feita pelo BTG Pactual DTVM, conferindo robustez operacional. A execução do BTS é boa e comprovada: a Nave 2 do ZF Log em Itajaí foi entregue no final de 2025 no prazo e em condições contratuais, sem atrasos, elevando o portfólio para 11 imóveis. Contratos atípicos longos, inquilinos âncora de peso (Aurora, ZF Log, Seara/JBS, EmergentCold). Pontos fracos: histórico curto (desde 2020), apenas 1 fundo gerido — mas a base de cotistas já cresceu para 524.