Antigo TRX Real Estate FII (CNPJ 28.548.288/0001-52). IPO 15/10/2019. Em mar/2026 incorporou ativos do TRXB11 e concluiu 12ª emissão (62,43 mi cotas).
Recomendação: COMPRA · Nota 8,5/10 · Cotação R$ 91,6 · P/VP 0,9162 · DY 12m 12,15%
O TRXF11 entrega uma das melhores combinações de previsibilidade e qualidade do segmento de tijolo: 122 imóveis, 69,8% da receita em contratos atípicos, WAULT de 12 anos e vacância física de 0,46%. Em mai/2026 a cota era negociada a P/VP 0,92 com DY de 12,15%, patamar atrativo para um veículo dessa qualidade. Gestor reiterou guidance de distribuição entre R$ 0,90 e R$ 0,93/cota até dezembro/2026. A 12ª emissão concluída em mar/26 dobrou o tamanho do fundo (62,4 mi cotas) absorvendo o TRXB11 e adicionando o Hospital Sírio-Libanês como locatário-troféu (cap rate 8% a.a., contrato BTS até 2054). Riscos a monitorar: exposição ao bloco GPA histórico (24,24% da receita) — desse total, apenas 7,8% está em PCAR3 e 16,4% está em Assaí (ASAI3, cindida em 2021, investment grade, fora da RE). Em 06/05/2026, o GPA obteve adesão de 57,49% dos credores ao plano de recuperação extrajudicial (R$ 4,568 Bi), com redução de mais de R$ 2 Bi no endividamento, prazo médio para 6,4 anos e custo para CDI+0,5% — sinal positivo, mas o risco da fatia 7,8% segue em monitoramento. Execução das obras hospitalares Albert Einstein/Medical Center previstas para jul-set/26 e diluição da emissão recém-concluída completam a lista.
O TRXF11 é a tese clássica de renda urbana premium: comprar imóveis comerciais essenciais (varejo alimentar, atacado, agências, educação, saúde, logística) e alugá-los para grandes redes em contratos atípicos de longo prazo com correção pelo IPCA. É um veículo desenhado para previsibilidade de DPS por uma década inteira — WAULT de 12 anos significa que mais da metade dos contratos só vencem após 2036, com indexação inflacionária integral.
A diversificação é multidimensional: 122 imóveis em 17 estados, 382 inquilinos em 7 segmentos (varejo, atacado, logística, educação, saúde, shoppings, agências). O único locatário que aparece como concentração relevante no Relatório Gerencial é o bloco GPA histórico (24,24%), mas após a cisão da Assaí em 2021 a exposição se divide em 7,8% PCAR3 (em RE) e 16,4% Assaí (ASAI3, IG, fora de RE). A vacância de 0,46% é estrutural (apenas 2 unidades vagas em todo o portfólio).
O DPS de R$ 0,93/cota é sustentável no longo prazo. Payout de ~99% (resultado operacional 12m R$ 7,30/cota vs distribuição 12m R$ 6,81/cota → fundo retém pequena reserva). Caixa de R$ 112,7 Mi cobre 78 dias de distribuição. Receita 78% IPCA + WAULT 12 anos blindam o DPS contra ciclo macro.
A TRX Gestora de Recursos é uma das principais gestoras de FIIs de tijolo do Brasil, especializada em contratos atípicos longos (BTS e SLB) com grandes redes. Possui +R$ 10 Bi sob gestão e +150 imóveis. Em mar/2026 trouxe Paulo Tilkin (11 anos na Iguatemi) para tocar a tese de Shopping Centers, ampliando a equipe especializada. O administrador é a BRL Trust DTVM. Em ago/2025 a Apex Group passou a ser administradora fiduciária — sem mudança operacional para o cotista.
O TRXF11 representa um dos veículos mais maduros e diversificados de tijolo varejo no Brasil. Os números falam por si: 122 imóveis, 382 inquilinos, vacância de 0,46%, WAULT de 12 anos e 69,8% da receita em contratos atípicos. A gestão da TRX (R$ 10 Bi sob administração) tem track record consistente desde o IPO em 2019.
O cenário em abr/2026 combina três vetores positivos: (i) cota a P/VP 0,92 (8% de desconto patrimonial); (ii) DY de 12,15% com Selic em 14,75% (spread de -260 bps, mas sustentável dada a qualidade); (iii) catalisadores claros nos próximos 12 meses (entrega Albert Einstein jul/26, conclusão MOU Atacadão R$ 297 Mi, venda R$ 672 Mi com ganho de R$ 230 Mi estimado). O guidance do gestor de R$ 0,90-0,93/cota até dez/26 ancora a expectativa.
O risco principal aparece no Relatório Gerencial como concentração no "GPA" (24,24%), mas precisa ser lido com nuance: desse total, apenas 7,8% está em PCAR3 (em recuperação extrajudicial mar/26) e 16,4% está em Assaí (ASAI3, cindida em 2021, com investment grade, fora de qualquer recuperação). Há ainda 1 imóvel pequeno (<0,8% receita) com Lojas Americanas (em recuperação judicial desde 2023) compartilhado com Dasa. Total exposto a inquilino em recuperação ≈ 8,5%, não 24%. Mitigantes: aluguéis em dia em todos os casos, contratos com garantias robustas, qualidade construtiva dos imóveis (que permite re-leasing rápido se necessário) e diversificação geográfica. A 12ª emissão diluiu temporariamente, mas adicionou o Sírio-Libanês como inquilino-troféu — qualidade superior ao que estava no portfólio.