TEPP11 — Tellus Properties FII
Tellus Properties — Fundo de Investimento Imobiliário — Responsabilidade Limitada (CNPJ 26.681.370/0001-25). Antiga denominação: BRL VII FII (constituído 25/11/2016) → SDI Properties FII (2019, pré-IPO) → Tellus Properties FII (vigente).
Recomendação: MANTER · Nota 6,4/10 · Cotação R$ 8,63 · P/VP 0,8952 · DY 12m 18,84%
Análise e recomendação
TEPP11 entra em Maio/2026 com tese mais clara: a Torre Sul (Berrini) foi declarada performada pela gestão e passa a integrar a janela de desinvestimento — primeiro catalisador concreto de reciclagem de capital pós-São Luiz. O DPS de R$ 0,131 (DY 18,84% a.a., 157,7% do CDI líquido) está assegurado até jul/2026 via ganho de capital residual da venda de São Luiz, mas o mercado precifica a convergência: cota a R$ 9,04 com VP de R$ 9,64 (P/VP 0,94, desconto de apenas 6%). A 5ª emissão de R$ 120,1 Mi (12,4 milhões de novas cotas a R$ 9,71 cheia) está com subscrição preferencial entre 16/06 e 16/11/2026 — restrita a Investidores Profissionais. O fluxo de aquisições remanescentes (BFL + Top Center, ~R$ 99 Mi) está coberto integralmente até agosto de 2027 sem novas emissões ou desinvestimentos. Riscos centrais: queda do DPS recorrente para faixa de R$ 0,07-0,09 pós-jul/26, vacância física de 18,2% no Top Center e WAULT curto de 1,4 ano no GPA (monousuário, hoje adimplente em RJ extrajudicial). Veredicto MANTER com nota 6,4 — upgrade de 0,1 ponto sobre análise anterior pela materialização do catalisador Torre Sul e adimplência confirmada do GPA.
Pontos de atenção e riscos
Torre Sul (Berrini) entra na janela de desinvestimento
Catalisador positivo de Abril/2026: a gestora declarou a Torre Sul como ativo performado, encerrando a fase de valorização. Com 18,6% do portfólio, WAULT de 13,1 anos e vacância financeira de apenas 0,91%, é o ativo mais maduro e prontamente vendável. Uma venda com cap rate de 7,5-8% liberaria capital para reciclagem em ativos com maior potencial de DPS recorrente.Convergência do DPS pós-julho/2026
R$ 0,131/cota está assegurado apenas até jul/2026 via ganho de capital residual da venda do Cond. São Luiz (2025, +R$ 39,8 Mi). A partir de ago/2026, a gestão deixa de divulgar projeções — sinal de que o DPS deve convergir para faixa recorrente de R$ 0,07-0,09. Conta da casa: receita locação de R$ 0,092/cota menos despesas de R$ 0,026 = R$ 0,066 recorrente puro, antes de receita financeira.5ª emissão em subscrição (jun-nov/2026)
R$ 120,1 Mi em 12,4 milhões de cotas a R$ 9,71 (cheia), restrita a Investidores Profissionais. Data de corte para preferência em 21/05/2026 (já passou). Liquidação preferência em 15/06/2026, subscrição entre 16/06 e 16/11/2026. Risco diluitivo se o capital captado não for alocado em ativos com cap rate ≥ 9% — abaixo disso, pressiona DPS recorrente.GPA adimplente, mas WAULT 1,4 anos
GPA confirmado adimplente em Abril/2026 apesar da Recuperação Judicial extrajudicial em curso. O ativo (17,6% do portfólio, 100% monousuário) tem WAULT de apenas 1,4 ano — renegociação iminente. Tratativas para formalização de reparos estruturais Fase 2 no âmbito do contrato sinalizam diálogo construtivo, mas a dependência de um único locatário em segmento varejo alimentar pressionado mantém o ativo como o de maior risco binário.Top Center: vacância 18,2% e CAPEX de elevadores/AC
Maior ativo do portfólio (26,4%) carrega a maior vacância: 18,2% física, 13,98% financeira. Em abril, a gestão condominial assumiu 100% das operações (era parcial). Prioridades: intervenções em elevadores e ar-condicionado — CAPEX relevante. Estudos turnkey/plug and play para o primeiro pavimento e ampliação para inquilino atual em curso. Sem absorção em 12 meses, ativo pode exigir provisões adicionais.Fluxo de caixa coberto até ago/2027
Compromissos remanescentes (BFL R$ 7,6 Mi em parcelas + Top Center R$ 91,7 Mi em jul-dez/27) estão integralmente cobertos pelo caixa do Fundo somado à emissão em curso, sem necessidade de novas emissões ou desinvestimentos forçados até agosto de 2027. Isso dá à gestão poder de barganha real para vender Torre Sul no preço, não na pressa.R$ 99,8 Mi em CRIs IPCA+ entram em amortização
Alavancagem de 20,9% do PL via dois CRIs: Fujitsu (IPCA+6%, R$ 34,2 Mi atualizado, início amortização jul/2026, 84 parcelas) e GPA (IPCA+8,17%, R$ 65,6 Mi atualizado, início amortização jan/2027, 96 parcelas). Com IPCA 12m de 4,39% e Selic em queda (14,50%), o custo real é administrável, mas o início simultâneo das amortizações em 2026-2027 pressiona o resultado distribuível.
Sobre a gestora
Tellus tem track record de execução comprovado: vendeu o Cond. São Luiz em 2025 com TIR de 11% (ganho de capital de R$ 39,8 Mi sobre custo de R$ 171,5 Mi adquirido em 2020-2021) — operação que segura o DPS atual em R$ 0,131 até jul/2026. CAGR de DPS de 19,1% desde o IPO (2019), notável considerando que o período inclui pandemia + ciclo completo de alta da Selic. Em Abril/2026, declarou Torre Sul performada — disciplina de capital rara no setor. Signatária do PRI desde 2021. AUM da gestora: R$ 6,076 bi. Outros fundos relevantes: TRBL11 (logística/lajes, R$ 640 Mi), TELM11 (multimercado, R$ 31 Mi), EDFO11 (escritórios, R$ 49 Mi).