Tellus Investimentos e Consultoria

A Tellus Investimentos e Consultoria é uma gestora brasileira 100% focada em real estate, com raízes na SDI Desenvolvimento Imobiliário — empresa fundada em 1974 e que originou a Tellus após rebrand em novembro de 2019. Com mais de 50 anos de DNA imobiliário acumulado, a gestora reporta R$ 6,76 bilhões investidos desde a fundação, distribuídos entre uso misto (R$ 2,1 bi), logística (R$ 1,8 bi), saúde (R$ 1,5 bi), residencial (R$ 1,1 bi) e escritórios (R$ 0,7 bi). No mercado de capitais, opera via quatro veículos listados na B3 — TEPP11, TRBL11, TELM11 e EDFO11 — além de seis fundos privados de Private Equity em saúde, logística, uso misto e desenvolvimento residencial. Esse perfil de desenvolvedor convertido em gestor de fundos listados é incomum no setor e constitui a principal fonte de diferenciação da casa.

Track record e governança

O evento mais revelador da gestão Tellus nos últimos anos foi a venda do Condomínio São Luiz, adquirido entre 2020 e 2021 por R$ 171,5 milhões e alienado em 2025 com ganho de capital de R$ 39,8 milhões — TIR de 11% no ciclo completo, que incluiu pandemia, colapso de ocupação em lajes corporativas e dois anos de Selic elevada. O ganho permitiu sustentar o DPS de R$ 0,131/cota do TEPP11 até julho de 2026, criando visibilidade de curto prazo para o cotista. Em abril de 2026, a gestora declarou a Torre Sul como ativo "performado" — sinalização explícita de potencial desinvestimento — prática de disciplina de capital rara entre gestoras de FIIs de tijolo no Brasil.

O CAGR de DPS do TEPP11 desde o IPO (2019) é de 19,1% ao ano, performance que atravessou pandemia e ciclo de alta da Selic sem corte de proventos, o que corrobora a tese de geração de valor via operação ativa e não apenas locação passiva. Em termos regulatórios, a Tellus tem reputação limpa: sem processos sancionadores na CVM e sem penalidades ou orientações da ANBIMA. O administrador e custodiante dos fundos listados é o BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM, instituição de elevado padrão operacional. A gestora é signatária do PRI desde 2021, sinalizando comprometimento formal com critérios ESG, ainda que a adoção prática varie por fundo.

Estratégia e fundos sob gestão

A lógica de portfólio da Tellus é a de um operador imobiliário com tese value-add: identificar ativos com potencial de valorização por retrofit, reposicionamento ou desenvolvimento, executar a melhoria e reciclar capital via desinvestimento. O TEPP11 concentra essa estratégia no segmento de lajes corporativas de São Paulo, com DY de 18,84% sobre cotação de R$ 9,04 e P/VP de 0,87 — desconto em linha com o setor, mas com histórico de entrega acima da média. O TRBL11 diversifica a Tellus para logística, com PL estimado em R$ 640 milhões e último rendimento declarado de R$ 2,68/cota em julho de 2026, embora a cotação apresente pressão em 2026. O TELM11 (multimercado, R$ 31 Mi) e o EDFO11 (escritórios, R$ 49 Mi) são veículos menores, mais voltados a estratégias específicas ou investidores institucionais. A complementaridade entre os fundos listados é real: TEPP11 e EDFO11 expõem o investidor a escritórios em diferentes estágios de maturação; TRBL11 oferece diversificação setorial dentro da mesma casa gestora.

Pontos fortes e de atenção

• DNA de desenvolvedor: a capacidade de executar obra, reposicionar ativo e desinvestir com TIR positiva é competência rara em gestoras de FIIs — e foi demonstrada na prática com o Cond. São Luiz.
• Disciplina de capital e comunicação: declarar Torre Sul como "performada" antes do desinvestimento demonstra transparência e metodologia de gestão do ciclo imobiliário.
• Reputação regulatória limpa: ausência total de sanções CVM/ANBIMA em mais de uma década de operação como gestora registrada.
• Estrutura de proventos com suporte de curto prazo: o ganho de capital residual do São Luiz trava o DPS do TEPP11 até julho de 2026, oferecendo previsibilidade.

• Concentração em um único fundo listado relevante: o TEPP11 responde pela quase totalidade do AUM listado em B3. TELM11 e EDFO11 são pequenos demais para oferecer escala; TRBL11 enfrenta pressão de cotação em 2026.
• Transição de DPS pós julho/2026: a trava de R$ 0,131/cota expira e a sustentação dos proventos dependerá do ritmo de alocação dos R$ 120,1 Mi captados na 5ª emissão e da absorção da vacância deixada pelo São Luiz — dois vetores ainda em aberto.
• Exposição concentrada em São Paulo corporativo: todos os fundos listados de escritórios miram o mesmo mercado geográfico e de nicho, reduzindo a diversificação real para o cotista que detém mais de um veículo da casa.
• AUM listado modesto frente ao histórico privado: os R$ 6,76 bi de track record incluem capital privado acumulado desde 1974; os fundos listados somam cerca de R$ 1,2 bi de PL, o que limita liquidez e visibilidade no mercado secundário.

Para qual investidor faz sentido

A Tellus como gestora faz sentido para o investidor que valoriza execução imobiliária ativa sobre carrego passivo — aquele disposto a aceitar alguma volatilidade de proventos no médio prazo em troca de potencial de ganho de capital e CAGR de DPS acima da inflação no longo prazo. O TEPP11, principal veículo da casa, é adequado a perfis moderados a arrojados com horizonte mínimo de 24 meses, que entendam que o DY atual de 18,84% tem componente extraordinário e que o ciclo de alocação pós-emissão determinará o patamar sustentável de proventos a partir do segundo semestre de 2026. O que vigiar: ritmo de locação dos espaços vagos pós-São Luiz, desinvestimento da Torre Sul (preço e timing), e velocidade de alocação dos recursos da 5ª emissão — esses três vetores decidirão se a nota 6.6 do fundo sobe ou cede nos próximos 18 meses.